ค่าธรรมเนียม จำนอง – ขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน มีอะไรบ้าง ?
ได้รู้จักกันไปแล้วว่าการจำนอง-ขายฝาก คือการทำนิติกรรมอะไร มีเงื่อนไข มีขั้นตอน มีผลตอบแทนที่จะได้รับเท่าไหร่บ้าง แต่นอกเหนือจากสิ่งที่กล่าวไปในข้างต้นนั้น ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่เราควรรู้นั่นก็คือ “ค่าใช้จ่าย” ทั้งหลาย โดยเฉพาะในส่วนของ ค่าธรรมเนียมในการทำจำนอง และ ค่าธรรมเนียม ขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมสำหรับการจำนอง ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาท ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (แต่ต้องไม่เกิน 200,000 บาท) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินจำนอง (แต่ต้องไม่เกิน 10,000 บาท) ตัวอย่าง : วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียม จำนองที่ดิน ยอดจำนอง 2,000,000 บาท หมายเหตุ: ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ ค่าธรรมเนียมสำหรับการขายฝาก ค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินกรมที่ดิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินกรมที่ดิน ต้องทราบจำนวนปีที่ถือครอง และราคาประเมินจากกรมที่ดินเสียก่อน จึงจะคำนวณภาษีได้ ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานถือดินเป็นผู้คำนวณให้ได้ โดยเฉลี่ยจะตกอยู่ที่ประมาณ 2-3% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า ในข้อนี้จะเป็นค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มาน้อยกว่า 5 ปี โดยดูจากวันที่รับโอนหลังโฉนด หรือ หากเจ้าของบ้านย้ายทะเบียนบ้านมาเข้าอยู่มากกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินกรมที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยในข้อนี้ หากใครเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ตัวอย่าง : วิธีการคำนวณ ค่าธรรมเนียม ขายฝาก กรณีที่ 1 – เจ้าของซื้อที่ดินนี้มาเป็นระยะเวลา 3 ปี ต้องการนำที่ดินมาขายฝาก ในราคา 2,000,000 บาท โดยที่ราคาประเมินของกรมที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท หมายเหตุ: ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ กรณีที่ 2 – เจ้าของซื้อที่ดินนี้มาเป็นระยะเวลา 6 ปี ต้องการนำที่ดินมาขายฝาก ในราคา 2,000,000 บาท โดยที่ราคาประเมินของกรมที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท […]
ทรัพย์หลุดจำนอง – ขายฝาก ต้องทำยังไง ?
ทรัพย์หลุดจำนอง – ขายฝาก ต้องทำยังไง ? เรื่องน่ากังวลใจอย่างหนึ่งสำหรับการทำจำนอง-ขายฝาก คือเมื่อเจ้าของทรัพย์ไม่มาไถ่ถอนตามกำหนด จะทำให้เกิดสถานการณ์ที่เรียกว่า “ทรัพย์หลุด” ซึ่งจะทำให้เจ้าของทรัพย์เสียสิทธิ์ในการครอบครองทรัพย์นั้นๆ ไป ส่วนผู้รับจำนอง-ขายฝาก ที่มักจะเรียกกันว่า “นายทุน” เอง ก็สูญเสียเงินต้น ต้องเสียเวลาไปเร่ขายทรัพย์นั้นๆ เพื่อนำเงินมาชดเชยเงินที่เสียไป ..“เจ้าของไม่อยากเสียทรัพย์ นายทุนไม่อยากได้ ไม่อยากเสียเวลาขาย”.. เมื่อไม่มีฝ่ายใดอยากให้เกิดปัญหานี้ขึ้น แล้วเราจะมีวิธีการจัดการกับมันอย่างไรบ้างล่ะ..? สำหรับเจ้าของทรัพย์ (ผู้จำนอง-ผู้ขายฝาก) เมื่อเราทราบแล้วว่า เรายังไม่พร้อมที่จะนำเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยมาไถ่ถอนได้ตามกำหนด เราควรรีบหากทางแก้ไขสำหรับสถานการณ์นี้ สำคัญที่สุดคือเราต้องจำให้ขึ้นใจ จำให้แม่นยิ่งกว่าวันเกิดแฟนยิ่งกว่าวันสำคัญใดๆ ว่าวันครบกำหนด “ไถ่ถอน” คือวันที่เท่าไหร่ จะได้วางแผนรับมือ ก่อนที่อะไรๆ จะสายเกินแก้ไข วิธีป้องกัน ทรัพย์หลุดจำนอง – ขายฝาก เจรจากับนายทุน – ควรรีบแจ้งสถานการณ์และความตั้งใจของเราให้นายทุนรับรู้ ก่อนที่จะครบกำหนดไถ่ถอน เพื่อหาทางออกร่วมกัน โดยขั้นแรกเราสามารถ เจรจาขอ “ขยายเวลา” ไถ่ถอนได้ เพียงได้รับความยินยอมจากนายทุนเป็นลายลักษณ์อักษร ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน (**ห้ามสัญญากันปากเปล่าโดยเด็ดขาด อันตรายเด้ออออออ) ตัดใจขายทรัพย์ – การที่เราเป็นผู้ประกาศขายทรัพย์สินด้วยตนเองนั้น จะทำให้เราสามารถขายทรัพย์ออกไปในราคาสูงกว่าจำนวนเงินที่เราต้องไถ่ถอน แต่จะมากกว่าเท่าใดขึ้นอยู่กับความน่าสนใจของทรัพย์นั้นๆโดยเราสามารถขายทรัพย์ของเราออกไปได้ตามราคาที่ขายกันทั่วไปในตลาด หรือหากต้องการขายด่วนมากๆ เพราะใกล้วันไถ่ถอน ไฟลนก้นจนเริ่มไหม้มาถึงกางเกงในแล้ว ก็ยังสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่าตลาดเล็กน้อย แต่ยังสูงกว่าจำนวนเงินที่เราต้องใช้ในการไถ่ถอนอยู่ วิธีนี้เป็นวิธีที่เราค่อนข้างแนะนำ เพราะนอกจากจะไม่เสียทรัพย์ไปฟรีๆ แล้ว ยังได้ส่วนต่างเพื่อนำไปต่อยอด ไปเริ่มต้นชีวิตใหม่ได้อีก หานายทุนใหม่ – แฟนเก่าเข้ากันไม่ได้ ไปกันไม่รอดยังต้องหาคนใหม่ แล้วทำไมเราถึงจะเปลี่ยนนายทุนบ้างไม่ได้..?ทั้งนี้การเปลี่ยนนายทุนที่จะมารับช่วงต่อมีข้อจำกัดหลายอย่าง ขึ้นอยู่กับว่าวงเงินที่เราขอไว้กับนายทุนเก่ามันสูงจนถึงลิมิต ถึงเพดานราคาที่นายทุนส่วนใหญ่รับความเสี่ยงไหวแล้วหรือยัง นอกจากนี้แล้วการหานายทุนใหม่มา “เปลี่ยนมือ” ยังมีค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่สำนักงานที่ดินตามมาไม่น้อย เพราะเปรียบเสมือนการเริ่มทำนิติกรรมใหม่ ดังนั้นถ้าเป็นไปได้ เราอยากแนะนำให้เจรจากับนายทุนเก่าให้ยอมขยายระยะเวลาไถ่ถอนเสียมากกว่า ซึ่งตรงจุดนี้ถือเป็นผลกรรมที่มาจากการกระทำของเราโดยแท้จริง ว่าที่ผ่านมาเราเป็นลูกหนี้ที่ดีหรือไม่ ถ้าไม่เคยเงียบหนีหาย ยังคงติดต่อกับนายทุนและจ่ายดอกเบี้ยตรงเวลาสม่ำเสมอ เราเชื่อว่านายทุนส่วนใหญ่ก็คงไม่ใจร้ายเกินไป มักจะยินยอมให้ขยายระยะเวลากันได้จ้า กรณีที่เจ้าหนี้หนี ไม่สามารถติดต่อได้ – มีบางกรณีที่เราต้องเจอกับเจ้าหนี้เจ้าเล่ห์ มาในคราบของนายทุนหน้าเลือด หวังเคลมทรัพย์ของเราไว้ซะเอง ทั้งๆ ที่เจ้าของทรัพย์มีกำลัง มีความสามารถพอที่จะไถ่ถอนตามกำหนดได้ นายทุนประเภทนี้มักจะใช้วิธีตัดขาดช่องทางการติดต่อกับเรา เพื่อไม่ให้เราสามารถไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ทัน หากเจอเหตุการณ์แบบนี้ อย่าเพิ่งลนหรือตกใจไป ถ้าครบกำหนดแล้วเรามีเงิน เราไม่ต้องง้อเจ้าหนี้ก็ได้!! เราสามารถเดินเชิ่ดๆ นำเงินสินไถ่พร้อมด้วยสัญญาไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานวางทรัพย์ให้รับชำระหนี้แทนได้ ไม่ต้องเสียทรัพย์สินสุดรักไปแบบไม่เป็นธรรม สำหรับนายทุน (ผู้รับจำนอง-ผู้รับฝาก) จุดที่สำคัญมากๆ สำหรับนายทุนหรือเจ้าหนี้ คือต้องจำวันไถ่ถอนให้ขึ้นใจไม่ต่างกับเจ้าของทรัพย์ เพราะมีข้อแม้ที่เป็นข้อกฎหมายระบุไว้อยู่ว่า เจ้าหนี้ต้องทำหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้รับรู้ ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน 60 […]
ขายฝากต้องระวัง อะไรบ้าง …
การลงทุน ขายฝาก เป็นการลงทุนที่ได้รับผลตอบแทนสูง แต่การที่ได้รับผลตอบแทนสูงนั้นมันก็ต้องมาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงตามมาด้วยเช่นกัน เพราะการขายฝาก คือการให้บริการทางการเงิน ที่ใช้ทรัพย์สินเป็นหลักค้ำประกัน อนุมัติเงินไว และไม่ตรวจเช็คประวัติทางการเงินของผู้ขายฝาก เพราะฉะนั้นมันก็จะเป็นความเสี่ยงของฝั่งผู้รับขายฝาก (นายทุน) ว่าผู้ที่มาขายฝาก จะสามารถจ่ายดอกเบี้ยตามที่ตกลงกัน หรือนำเงินมาไถ่ทรัพย์คืนเมื่อครบสัญญาได้หรือไม่ แต่ไม่ใช่แค่ฝั่งผู้รับขายฝากเท่านั้นที่จะมีความเสี่ยง ทางด้านเจ้าของทรัพย์ หรือผู้ขายฝากก็มีความเสี่ยงด้วยเช่นกัน แล้วมีความเสี่ยงใดบ้างล่ะ วันนี้มาดูกันว่าสิ่งที่ ขายฝากต้องระวัง มีอะไรบ้าง สิ่งที่ควรระวังสำหรับผู้รับขายฝาก (นายทุน) ถ้าหากคุณเป็นนายทุนรายใหม่ มีเจ้าของทรัพย์และนายหน้ามากมายที่พร้อมจะไล่ล่าคุณเหมือนฝูงปลาปิรันย่า มีสิ่งที่ต้องก็ต้องระมัดระวังเป็นอย่างมาก หากคุณเพิ่งเริ่มเข้าวงการขายฝาก ราคาสูงเกินไป ผู้รับขายฝากต้องเช็คเรื่องราคาตลาดและตัวทรัพย์ที่นำมาขายฝากให้ดีๆ ให้ถี่ถ้วน เพราะหากไม่เช็คราคาตลาด และรับเข้ามาในราคาที่สูงเกินไป อาจจะทำให้ทรัพย์นั้นติดมือ และหากจะขายออกก็ต้องใช้เวลานาน ที่สำคัญผู้รับขายฝากต้องไปดูสถานที่จริงและอย่ายึดภาพที่ผู้ขายฝากหรือนายหน้าส่งมาให้เท่านั้น เพราะบางรายอาจไม่ได้ส่งรูปที่อัพเดทมาให้ หรือนายหน้าบางคนก็จงใจทำราคาขายฝากให้สูงกว่าความเป็นจริง ทำให้โอกาสที่ทรัพย์จะติดมือเราและขายไม่ออกนั้นมีสูงมากทีเดียว เอกสารกรรมสิทธิ์ ผู้รับขายฝากต้องเช็คให้ดีๆว่า คนที่นำมาขายฝากนั้น เป็นเจ้าของทรัพย์ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริงหรือไม่ หากมีการมอบอำนาจมา เราต้องเช็คว่าคนที่เป็นเจ้าของสิทธิ์นั้น เป็นคนมอบอำนาจมาจริงๆ ที่สำคัญเราต้องพูดคุยหรือเจอตัวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริงด้วยตนเอง แต่ทางที่ดีที่สุดที่จะลดความเสี่ยงในข้อนี้นั้น คือการให้เจ้าของทรัพย์ตัวจริงมาทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินเอง ดอกเบี้ยหรือผลตอบแทน ดอกเบี้ย (ในทางกฎหมายระบุว่าคือสินไถ่) ต้องมีอัตรา ไม่เกิน 15% ของมูลค่าเงินต้น เช่น วงเงินขายฝาก 1,000,000 บาท ราคาไถ่ถอนที่ระบุในสัญญาการขายฝากจะต้องไม่เกิน 1,150,000บาท หากรับเกินอัตราที่กำหนด อาจทำให้เราถูกฟ้องร้องเป็นคดีอาญาได้ สิ่งที่ควรระวังสำหรับผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์) ในฝั่งผู้ขายฝากนั้น อาจดูเหมือนไม่ต้องระวังอะไรมากเพราะเราเป็นคนที่ไปเอาเงินนายทุนมา อย่า!!!! คิดแค่นั้นโดยเด็ดขาด เพราะสิ่งที่ต้องระวังมันก็มีนะ ก่อนอื่นผู้ขายฝากต้องรู้ก่อนว่า การทำขายฝากนั้น ทรัพย์ที่นำไปขายฝาก จะตกเป็นของผู้รับขายฝากทันที ณ วันที่ทำสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา เช่น หากทำสัญญาขายฝากมีระยะเวลา 1 ปี ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ แต่ถ้าเลยกำหนดเวลาไปแล้ว ทางผู้ขายฝากยังไม่มีเงินต้นมาไถ่ถอน ก็สามารถเจรจาต่อรองกับผู้รับขายฝากเรื่องการขยายเวลาสัญญาขายฝากออกไป แล้วเรื่องที่ต้องระวังมีอะไรบ้าง ? นายทุนหวังยึดทรัพย์ แน่นอนว่าการที่เราตัดสินใจนำบ้าน นำที่ดิน นำอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไปทำการขายฝาก มันหมายความว่าเราไม่ต้องการที่จะขาย ไม่ต้องการที่จะเสียทรัพย์นั้นไป เพียงแต่ต้องการเงินสดไปใช้ในยามฉุกเฉินเพียงเท่านั้น แต่ด้วยกฎหมายขายฝาก ที่มีช่องให้นายทุนหลายๆ คนหวังทำกำไรจากตรงนี้ บ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับชำระหนี้ ด้วยการตัดช่องทางการติดต่อ ไม่ให้เราติดต่อไปเพื่อทำการไถ่ถอนทรัพย์ได้ทันเวลา ทำให้เมื่อครบกำหนดแล้ว ทรัพย์นั้นจะตกเป็นของนายทุนทันทีแบบไม่จำเป็นต้องมีการฟ้องร้องใดๆ ซึ่งถ้าหากเจอกรณีแบบนี้ก็ไม่ต้องกังวลไป เราสามารถนำเงินสินไถ่ไปวางที่กรมบังคับคดีก่อนวันครบกำหนดสัญญา เพื่อไม่ให้ทรัพย์ของเราต้องตกเป็นของนายทุนอย่างน่าเจ็บใจ ตรวจสอบเงื่อนไข รายละเอียดในสัญญาให้ดี เป็นเรื่องง่ายๆ ที่มักจะพลาดกันหลายคน สำหรับรายละเอียดในสัญญาที่ไม่ตรงกับที่คุยกันไว้ในตอนแรก ในบางครั้งไม่ได้เกิดจากความตั้งใจโกง เพียงแต่เกิดจากความผิดพลาดในการใส่ข้อมูล แต่มันดันมีผลจริงตามกฎหมายนี่สิ!! ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญาจึงต้องเช็คราคาขายฝาก ยอดที่ต้องไถ่ถอน และระยะเวลาการทำขายฝากให้ดีว่าตรงกับที่ได้มีการพูดคุยกันหรือไม่ อย่าไว้ใจสัญญาลมปาก […]
การขายฝาก และ การฝากขาย แตกต่างกันอย่างไร ?
ขายฝาก VS ฝากขาย แตกต่างกันอย่างไร ? หลายๆคนอาจจะยังสับสนหรือสงสัยกับว่า ขายฝาก vs ฝากขาย แตกต่างกันอย่างไร แม้ว่าอ่านแล้วอาจจะดูคล้ายกัน แต่สองคำนี้มีความหมายที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ก่อนอื่นเรามาดูความหมายของการขายฝาก กับ การฝากขายกันก่อนดีกว่าค่ะ ว่าแต่ละตัวมันมีความหมายยังไง จะได้ไม่เข้าใจกันผิดกันอีกจ้า ขายฝาก คือ สัญญาการซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จะตกแก่ผู้รับขายฝาก (นายทุน) ณ วันที่ทำสัญญาที่กรม ที่ดิน ภายใต้ข้อตกลงที่ว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ ภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญา (แต่ไม่เกิน 10 ปี) หากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์นั้นจะตกเป็นของผู้รับฝาก(นายทุน) ทันที ส่วนการ ฝากขายนั้น ผู้ฝากขายจะนำทรัพย์สินของตนเองไปฝากขายกับตัวแทน หรือนายหน้า เพื่อให้ทางนายหน้า ช่วยทำการตลาด โฆษณา หรือประชาสัมพันธ์ทรัพย์สินที่เจ้าของทรัพย์นำไปฝากขาย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะยังเป็นของผู้ฝากขายอยู่ และจะโอนเป็นของผู้อื่นเมื่อนายหน้าได้ทำการขายทรัพย์สินนั้น ให้กับผู้ฝากขายได้แล้ว เปรียบเทียบระหว่างขายฝากและฝากขาย ธุรกรรม ขายฝาก : การขายฝากและสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืนได้ หากครบสัญญาหรือไถ่ถอนก่อนครบกำหนดก็ได้ ฝากขาย : เป็นการมอบหมายหรือแต่งตั้งให้บุคคลใด ๆบุคคลหนึ่ง (นายหน้า) เป็นผู้ขายหรือกระทำการขายทรัพย์สินแทน และเจ้าของทรัพย์ ทำการชำระค่าตอบแทนให้กับนายหน้า กรรมสิทธิ์ ขายฝาก : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก(นายทุน) ทันทีเมื่อมีการทำสัญญาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ฝากขาย : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของเจ้าของทรัพย์ จนกว่าจะมีการเสนอขาย ทำสัญญาเป็นหนังสือ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน สิทธิไถ่คืน ฝากขาย : ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนจากผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ตามสัญญาขายฝาก หรือ ตามกำหนดระยะเวลาที่ขยายออกไปตามที่ตกลง หรือที่กฎหมายกำหนด ฝากขาย : ไม่มีสิทธิ์ไถ่คืน ค่าตอบแทน ฝากขาย : ผู้รับซื้อฝาก(นายทุน) จะได้ดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทน ตามอัตราที่สัญญาตกลงไว้ในสัญญาขายฝากแต่สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปีหรือ 1.25% ต่อเดือน ฝากขาย : ตัวแทน/นายหน้าจะได้รับค่าตอบแทนหรือค่านายหน้า ในการขายให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน สิทธิในการครอบครอง ฝากขาย : ผู้ขายฝากยังมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่นำไปขายฝากได้จนถึงวันไถ่ถอน แต่สิทธิครอบครองจะหมดไป หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์สินในเวลาที่กำหนดในสัญญา ฝากขาย : สิทธิยังเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน จนกว่าจะมีการขาย โอนทรัพย์สินนั้นไปได้จริง *** ทรัพย์ที่จะนำมาขายฝากได้ คุณต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นและต้องปลอดภาระหนี้สิน ยกตัวอย่างเพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น นายเอ มีคอนโด […]
เครดิตบูโร คืออะไร ต่างกับ Blacklist ยังไง ?
เครดิตบูโร คืออะไร ต่างกับ Blacklist ยังไง ? หลายๆ คนอาจจะเคยได้ยินคำว่า เครดิตบูโร อยู่บ่อยๆ แต่อาจยังไม่เข้าใจว่าจริงๆ แล้วเครดิตบูโร มันคืออะไร และมันต่างจาก Blacklist ยังไง ? วันนี้เรามาทำความเข้าใจกัน ว่ามันมีความสำคัญอย่างไร และเอามาวัดเครดิตการเงินของเราอย่างไรบ้าง ข้อมูลเครดิตบูโร คือข้อมูลประวัติการชำระหนี้ของเรา ซึ่งมันจะถูกจัดเก็บไว้ในระบบฐานข้อมูลของบริษัทข้อมูลเครดิต หรือเราเรียกสั้นๆ ว่า NCB ปัจจุบันข้อมูลเครดิตประกอบด้วย 2 ส่วน คือ ข้อมูลบ่งชี้ถึงตัวตนเรา เช่น ชื่อ ที่อยู่ วันเดือนปีเกิด สถานภาพการสมรส อาชีพ เลขบัตรประชาชน เป็นต้น ข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ แสดงสถานะบัญชี ประวัติการชำระสินเชื่อต่างๆ ของเรา รวมถึงบัตรเครดิต เป็นรายงานที่จะบอกว่าเราเป็น “ลูกหนี้” ที่ดีหรือไม่ เราชำระสินเชื่อปกติหรือมียอดค้างชำระเกิน 90 วัน โดยจะรวมข้อมูลทั้งสินเชื่อที่ปิดบัญชีแล้ว และสินเชื่อที่อยู่ในกระบวนการทางกฎหมาย ข้อมูลเครดิตมีความสำคัญอย่างไร..? ต้องบอกเลยว่ามันสำคัญมาก เพราะมันคือข้อมูลที่จะแสดงถึงประวัติการชำระหนี้ ที่จะสะท้อนถึงพฤติกรรมและวินัยทางการเงินของเรา แสดงถึงความน่าเชื่อถือในการชำระหนี้ ที่เราเรียกกันว่า “เครดิต” ซึ่งมีความสำคัญต่อการกู้เงินกับธนาคาร หรือการประกอบธุรกิจเป็นอย่างมาก ** ดังนั้น ผู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ก็มีโอกาสได้รับสินเชื่อในอัตราที่ดีที่เหมาะสม Blacklist (บัญชีดำ) คือการที่เรามีประวัติเสียทางการเงินจนถูกขึ้นบัญชีดำ ซึ่งหลายๆ คนเข้าใจว่าบริษัทข้อมูลเครดิตเป็นผู้ขึ้นบัญชีดำ ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เพราะที่จริงแล้วบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ มีหน้าที่แค่ส่งรายงานประวัติการชำระเงินให้กับสถาบันการเงินเท่านั้น ไม่มีความเกี่ยวข้อง ไม่ได้มีสิทธิอนุมัติ หรือตัดสินใจให้สินเชื่อกับใคร สรุป เครดิตบูโร และ Blacklist มีความเกี่ยวเนื่องกัน แต่ต่างกันที่ เครดิตบูโร คือรายงานประวัติการชำระหนี้ของเราตามข้อเท็จจริง แต่ Blacklist มันคือพฤติกรรมประวัติเสียทางการเงินของเรา ** เครดิตที่ดีหาซื้อไม่ได้ เราต้องสร้างมันขึ้นมาเอง ** ______________________________________________________________________ อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : ______________________________________________________________________ อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://propertyforcash.co/articles/ หรือ https://web.facebook.com/propertyforcashofficial/
ก่อนทำขายฝากต้องรู้
ขายฝากคืออะไร การขายฝาก คือ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง ซึ่งทรัพย์ที่นำมาขายฝากจะตกเป็นของผู้รับขายฝาก (นายทุน) ทันที แต่ผู้ขายฝาก(เจ้าของทรัพย์) สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก (ระยะสัญญาเริ่ม 1ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี) หากไม่สามารถมาไถ่ถอนทรัพย์สินในระยะเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินนั้นก็จะตกเป็นของผู้รับขายฝาก (นายทุน)ทันที โดยไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องคดีแต่อย่างใด นายทุนที่รับจะให้วงเงินสูงกว่าจำนอง และจะไม่ดู Statement ไม่เช็คแบลคลิส และเครดิตลูกหนี้ ขั้นตอนการทำสัญญาขายฝาก หานายทุน เพื่อรับขายฝาก ผู้ที่ต้องการขายฝาก ต้องระบุวงเงินที่ต้องการ และระยะเวลาสัญญาที่จะไถ่ถอน เพื่อให้ง่ายต่อการตัดสินใจกับผู้ซื้อฝาก(นายทุน) ตกลงทำสัญญา ผู้ขายฝาก(เจ้าของทรัพย์) จะได้รับเงินเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดทันทีหลังทำสัญญาที่กรมที่ดินเสร็จเรียบร้อย ส่วนผู้ซื้อฝาก(นายทุน) จะได้รับโฉนดตัวจริงเป็นการค้ำประกัน เมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ขายฝากจะต้องนำเงินมาไถ่ถอนพร้อมดอกเบี้ย ส่วนผู้ซื้อฝาก(นายทุน) ก็จะต้องคืนโฉนดตัวจริงให้กับผู้ขายฝากและ ธุรกรรมต้องทำที่กรมที่ดินเท่านั้น ** กรณีที่สัญญาขายฝากครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากไม่สามารถนำเงินมาไถ่ถอนได้ ผู้ขายฝากสามารถต่อสัญญาขายฝากได้ ** (แต่ต้องขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อฝาก และผู้ขายฝาก) *** ถ้าหากไม่ต่อสัญญาขายฝากแล้วไม่มาไถ่ถอน ทางผู้ซื้อฝาก(นายทุน) ก็มีสิทธิเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์นั้นทันที *** ข้อควรระวัง ในการทำสัญญาขายฝาก ก่อนทำสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากควรพูดคุยและ ศึกษารายละเอียด เช่น วงเงิน, ดอกเบี้ย, การหักดอกเบี้ย, วันทำสัญญาอย่างละเอียดให้เข้าใจ และสามารถเจรจาเผื่อในระยะยาวเรื่องการต่อสัญญา ว่าสามารถทำได้หรือไม่ เพื่อความสบายใจกันทั้งสองฝ่าย เงื่อนไขในการขายฝาก วงเงินอนุมัติสูงสุด 50-60% ของราคาประเมินหรือราคาตลาด ค่าปากถุง 4-5% จากยอดขายฝาก ดอกเบี้ยจ่าย 15% ต่อปี หักดอกเบี้ยล่วงหน้า 3 เดือน ทรัพย์ขายฝาก จะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับขายฝาก ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน สามารถไถ่ถอนได้ เมื่อครบสัญญา ** ค่าปากถุง ดอกเบี้ยจ่าย และค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายฝากเป็นผู้ชำระทั้งหมด **
การทำจำนองและ หรือขายฝาก เหมาะกับใคร
การทำจำนองและหรือ ขายฝาก เหมาะกับผู้ที่ต้องการใช้เงินด่วน ผู้ที่มีปัญหาด้านเครดิต ไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อได้ หรือเป็นพ่อค้า แม่ค้า อาชีพอิสระ ที่ไม่สามารถทำเรื่องกู้เงินกับทางธนาคารได้ เพราะไม่มีรายได้เดินบัญชีกับทางธนาคาร คุณสมบัติของคนที่จะมาขายจำนองและขายฝาก ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน (ผู้ที่มีชื่อครอบครองหลังโฉนด) คนที่ต้องการใช้เงินแบบเร่งด่วน เป็นผู้ที่มีปัญหาด้านเครติด ติดบูโร หรือไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อได้ เป็นพ่อค้า แม่ค้า หรืออาชีพอิสระ ไม่มีรายได้โอนผ่านบัญชีธนาคาร ทางผู้ขายฝากจะต้องชำระค่าตอบแทนให้กับผู้รับขายฝาก ไม่เกินร้อยละ 15% ต่อปี ทางผู้จำนองจะต้องชำระดอกเบี้ยไม่เกิน 1.25%ต่อเดือนแก่ผู้รับจำนอง และบังคับจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือน หากนำทรัพย์มาจำนองและหรือขายฝากกับทาง Property for Cash ปลอดภัย ไว้ใจได้ เพราะทุกธุรกรรมทำถูกต้องตามกฎหมาย ทางเราไม่เน้นยึดทรัพย์
ข้อควรรู้ก่อนนำทรัพย์มาจำนอง
จำนองคืออะไร จำนองคือ การเอาอสังหาริมทรัพย์มาวางไว้เป็นหลักประกันในการชำระหนี้ และจะไถ่คืนตามระยะเวลาที่กำหนด เหมือนกับการจำนำ ที่นำทรัพย์สิน เช่น กระเป๋าแบรน์เนม แหวน นาฬิกา หรืออื่นๆ ไปวางเป็นหลักประกันในการกู้เงิน แต่การจำนองต้องใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน จำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง(นายทุน) หากผู้จำนองไม่ชำระหนี้ตามกำหนด ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชดใช้หนี้ สัญญาจำนองจะไม่มีอายุความ แต่จะมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้ หากไม่ชำระตามกำหนดจะคิดดอกเบี้ยเท่ากับการกู้เงิน (15% ต่อปี) การทำสัญญาจำนอง สัญญาจำนองจะไม่มีการโอนทรัพย์สินแต่จะเป็นการนำโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนเพื่อตราไวเป็นหลักประกัน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น สัญญาจำนอง ต้องระบุว่าทำการกู้เงินเป็นยอดเงินจำนวนเท่าไหร่ และทรัพย์ที่นำมาจำนอง คืออะไร หากผู้จำนองผิดสัญญา ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนอง (นายทุน) จะไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ทันที เพราะทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จำนอง(ลูกหนี้) ต้องมีการฟ้องร้อง ให้ศาลบังคับให้ผู้จำนอง(ลูกหนี้) นำทรัพย์สินไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ ทรัพย์สินที่ใช้ในการจำนองได้ แบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น สังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ คือ เรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่6 ตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่5 ตันขึ้นไป แพ สัตว์พาหนะ สังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้ เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ เป็นต้น เงื่อนไขการรับจำนอง วงเงินอนุมัติ 30-50%ของราคาประเมินหรือราคาตลาด ดอกเบี้ย 1.25%ต่อเดือน (15% ต่อปี) เงินปากถุง 4-5% ของวงเงินที่อนุมัติ หักดอกเบี้ยล่วงหน้า 3 เดือน ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน ** ค่าปากถุง ดอกเบี้ยจ่าย และค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายฝากเป็นผู้ชำระทั้งหมด **
