ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เราคงจะเคยได้ยินคำว่า ราคาประเมิน  กันอยู่บ่อยๆ ทั้ง ราคาประเมินที่ดิน และ ราคาประเมินตลาด แต่ก็นึกใคร่สงสัยว่า ที่สถาบันการเงินบอกว่า คำนวณจากราคาประเมิน ให้วงเงิน 50% ของราคาประเมิน แล้วไอ้เจ้าราคาประเมินเนี่ยใครเป็นคนประเมินกัน อ้างอิงจากอะไร..? วันนี้เลยอยากจะมาชวนทำความเข้าใจว่า ราคาประเมินที่ใช้กันโดยทั่วไปนั้น หมายถึงราคาไหน ราคาอะไร แล้วใครเป็นผู้กำหนดกัน.. พูดถึงราคาประเมินแล้ว เราจะพบเห็นการแบ่งเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ  1. ราคาประเมินกรมที่ดิน คือราคาที่ใช้อ้างอิงในการทำธุรกรรมต่างๆ อย่างเช่นค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดิน, ใช้ในการคำนวณภาษีที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน ซึ่งราคานี้เป็นราคากลางที่ถูกกำหนดโดยกรมธนารักษ์ สามารถเช็คได้ด้วยตนเองได้ทางเว็บไซต์กรมธนารักษ์ https://assessprice.treasury.go.th/ พร้อมกรอกรายละเอียด เลขที่โฉนด หรือเลขที่ดินเพื่อหาราคาประเมินแปลงนั้นๆ ได้ หรือหากคุณไม่มีโฉนด ไม่รู้ว่าทรัพย์ที่กำลังหา ราคาประเมินที่ดิน นี้ เลขที่โฉนดเท่าไหร่ คุณก็ยังสามารถเช็คราคาประเมินจาก ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน จากเว็บไซต์ LandsMaps https://landsmaps.dol.go.th/ คุณสามารถค้นหาที่ตั้งที่ดินของคุณง่ายๆ ด้วยการใช้งานที่คล้ายกับแอพพลิเคชั่นแผนที่ต่างๆ สามารถเลื่อนหาที่ตั้งทรัพย์สินของคุณ เพื่อตรวจสอบเลขที่โฉนด หรือเลขที่ดินเพื่อนำไปหาราคาประเมินด้วยตนเองได้ ทั้งนี้.. ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ มิใช่ราคาซื้อขายจริง ที่ภาษาทั่วไปเรามักจะเรียกกันว่า “ราคาตลาด” โดยราคาประเมินกรมที่ดินนั้น มักจะมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดเป็นเท่าตัวหรือหลายเท่าตัว แล้วแต่ความนิยมในการซื้อขายทรัพย์บริเวณนั้นๆ 2. ราคาประเมินตลาด เป็นราคาที่ประเมินที่นับว่าใกล้เคียงกับ “มูลค่าที่แท้จริง” ของทรัพย์นั้นที่สุด เป็นราคาที่ประเมินไว้เป็นราคากลางเพื่อซื้อขายกัน โดยในแง่ของการทำธุรกรรมจำนอง หรือขายฝาก การขอสินเชื่อ ธุรกรรมเงินกู้กับสถาบันการเงินทั้งหลาย ราคาประเมินตลาดจะถูกใช้เป็นเครื่องมือในการประเมินวงเงินว่า ยอดที่ต้องการนั้น มีมูลค่าเป็นกี่ % ของราคาซื้อ-ขายจริง ส่วนวิธีการประเมินราคาตลาดนั้น ก็จะใช้วิธีเปรียบเทียบข้อมูลทรัพย์สินที่คล้ายกันที่สุด ที่มีการซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นก่อน (ราคาอ้างอิงไม่เกิน 3 ปี ย้อนหลัง) ถ้าไม่มีข้อมูลมากพอถึงจะใช้ข้อมูลเปรียบเทียบจากราคาประกาศขายทรัพย์สิน ถึงแม้ว่าในยุคปัจจุบันจะค้นหาราคาตลาดจากทางโลกออนไลน์ได้ง่ายที่สุด แต่ก็อย่าลืมวิธีดั้งเดิมอย่างการลงพื้นที่ หาข้อมูลจากพื้นที่จริง เพราะนอกจากป้ายประกาศขายที่ไม่มีบนอินเทอร์เน็ตแล้ว คุณอาจจะได้ข้อมูลดีๆ ที่คาดไม่ถึงจากผู้คนในพื้นที่นั้นๆ ราคาตลาดในแง่ของ “วงเงินสินเชื่อ” ผู้ขอสินเชื่อไม่ว่าจะเป็นผู้กู้ ผู้จำนอง ผู้ขายฝาก อาจเคยสงสัยว่าที่ดินเราตรงนี้ มีคนบอกมาว่าขายได้ตั้งแพง ทำไมขอวงเงินได้น้อยจัง ตรงจุดนี้เราต้องย้อนกลับไปดูเงื่อนไขการให้วงเงินของสินเชื่อประเภทต่างๆ ว่าให้ได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด และนอกจากนี้แล้ว ผู้ประเมิน ส่วนใหญ่จะอ้างอิงราคาตลาด จากราคาที่ “ต่ำที่สุด” ที่ประกาศขายได้แล้วมีผู้สนใจซื้อทันที เพื่อเป็นการประกันความเสี่ยงของเงินทุนเองครับ ——————————————————– สนใจจำนอง-ขายฝาก แต่ไม่รู้ว่าทรัพย์ที่มี กับวงเงินที่ขอพอจะเป็นไปได้ไหม ติดต่อเราได้ทาง  Line: @PropertyForCash โทร : 083-067-7196 […]

ได้รู้จักกันไปแล้วว่าการจำนอง-ขายฝาก คือการทำนิติกรรมอะไร มีเงื่อนไข มีขั้นตอน มีผลตอบแทนที่จะได้รับเท่าไหร่บ้าง แต่นอกเหนือจากสิ่งที่กล่าวไปในข้างต้นนั้น ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่เราควรรู้นั่นก็คือ “ค่าใช้จ่าย” ทั้งหลาย โดยเฉพาะในส่วนของ ค่าธรรมเนียมในการทำจำนอง และ ค่าธรรมเนียม ขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมสำหรับการจำนอง ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาท ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (แต่ต้องไม่เกิน 200,000 บาท) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินจำนอง (แต่ต้องไม่เกิน 10,000 บาท) ตัวอย่าง : วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียม จำนองที่ดิน ยอดจำนอง 2,000,000 บาท หมายเหตุ: ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ ค่าธรรมเนียมสำหรับการขายฝาก ค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินกรมที่ดิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินกรมที่ดิน ต้องทราบจำนวนปีที่ถือครอง และราคาประเมินจากกรมที่ดินเสียก่อน จึงจะคำนวณภาษีได้ ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานถือดินเป็นผู้คำนวณให้ได้ โดยเฉลี่ยจะตกอยู่ที่ประมาณ 2-3% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า ในข้อนี้จะเป็นค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มาน้อยกว่า 5 ปี โดยดูจากวันที่รับโอนหลังโฉนด หรือ หากเจ้าของบ้านย้ายทะเบียนบ้านมาเข้าอยู่มากกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินกรมที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า  โดยในข้อนี้ หากใครเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์   ตัวอย่าง : วิธีการคำนวณ ค่าธรรมเนียม ขายฝาก กรณีที่ 1 – เจ้าของซื้อที่ดินนี้มาเป็นระยะเวลา 3 ปี ต้องการนำที่ดินมาขายฝาก ในราคา 2,000,000 บาท โดยที่ราคาประเมินของกรมที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท หมายเหตุ: ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ กรณีที่ 2 – เจ้าของซื้อที่ดินนี้มาเป็นระยะเวลา 6 ปี ต้องการนำที่ดินมาขายฝาก ในราคา 2,000,000 บาท โดยที่ราคาประเมินของกรมที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท […]

ทรัพย์หลุดจำนอง – ขายฝาก ต้องทำยังไง ? เรื่องน่ากังวลใจอย่างหนึ่งสำหรับการทำจำนอง-ขายฝาก คือเมื่อเจ้าของทรัพย์ไม่มาไถ่ถอนตามกำหนด จะทำให้เกิดสถานการณ์ที่เรียกว่า “ทรัพย์หลุด” ซึ่งจะทำให้เจ้าของทรัพย์เสียสิทธิ์ในการครอบครองทรัพย์นั้นๆ ไป ส่วนผู้รับจำนอง-ขายฝาก ที่มักจะเรียกกันว่า “นายทุน” เอง ก็สูญเสียเงินต้น ต้องเสียเวลาไปเร่ขายทรัพย์นั้นๆ เพื่อนำเงินมาชดเชยเงินที่เสียไป ..“เจ้าของไม่อยากเสียทรัพย์ นายทุนไม่อยากได้ ไม่อยากเสียเวลาขาย”.. เมื่อไม่มีฝ่ายใดอยากให้เกิดปัญหานี้ขึ้น แล้วเราจะมีวิธีการจัดการกับมันอย่างไรบ้างล่ะ..?   สำหรับเจ้าของทรัพย์ (ผู้จำนอง-ผู้ขายฝาก) เมื่อเราทราบแล้วว่า เรายังไม่พร้อมที่จะนำเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยมาไถ่ถอนได้ตามกำหนด เราควรรีบหากทางแก้ไขสำหรับสถานการณ์นี้ สำคัญที่สุดคือเราต้องจำให้ขึ้นใจ จำให้แม่นยิ่งกว่าวันเกิดแฟนยิ่งกว่าวันสำคัญใดๆ ว่าวันครบกำหนด “ไถ่ถอน” คือวันที่เท่าไหร่ จะได้วางแผนรับมือ ก่อนที่อะไรๆ จะสายเกินแก้ไข  วิธีป้องกัน ทรัพย์หลุดจำนอง – ขายฝาก เจรจากับนายทุน – ควรรีบแจ้งสถานการณ์และความตั้งใจของเราให้นายทุนรับรู้ ก่อนที่จะครบกำหนดไถ่ถอน เพื่อหาทางออกร่วมกัน โดยขั้นแรกเราสามารถ เจรจาขอ “ขยายเวลา” ไถ่ถอนได้ เพียงได้รับความยินยอมจากนายทุนเป็นลายลักษณ์อักษร ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน (**ห้ามสัญญากันปากเปล่าโดยเด็ดขาด อันตรายเด้ออออออ)  ตัดใจขายทรัพย์ – การที่เราเป็นผู้ประกาศขายทรัพย์สินด้วยตนเองนั้น จะทำให้เราสามารถขายทรัพย์ออกไปในราคาสูงกว่าจำนวนเงินที่เราต้องไถ่ถอน แต่จะมากกว่าเท่าใดขึ้นอยู่กับความน่าสนใจของทรัพย์นั้นๆโดยเราสามารถขายทรัพย์ของเราออกไปได้ตามราคาที่ขายกันทั่วไปในตลาด หรือหากต้องการขายด่วนมากๆ เพราะใกล้วันไถ่ถอน ไฟลนก้นจนเริ่มไหม้มาถึงกางเกงในแล้ว ก็ยังสามารถขายในราคาที่ต่ำกว่าตลาดเล็กน้อย แต่ยังสูงกว่าจำนวนเงินที่เราต้องใช้ในการไถ่ถอนอยู่ วิธีนี้เป็นวิธีที่เราค่อนข้างแนะนำ เพราะนอกจากจะไม่เสียทรัพย์ไปฟรีๆ แล้ว ยังได้ส่วนต่างเพื่อนำไปต่อยอด ไปเริ่มต้นชีวิตใหม่ได้อีก หานายทุนใหม่ – แฟนเก่าเข้ากันไม่ได้ ไปกันไม่รอดยังต้องหาคนใหม่ แล้วทำไมเราถึงจะเปลี่ยนนายทุนบ้างไม่ได้..?ทั้งนี้การเปลี่ยนนายทุนที่จะมารับช่วงต่อมีข้อจำกัดหลายอย่าง ขึ้นอยู่กับว่าวงเงินที่เราขอไว้กับนายทุนเก่ามันสูงจนถึงลิมิต ถึงเพดานราคาที่นายทุนส่วนใหญ่รับความเสี่ยงไหวแล้วหรือยัง นอกจากนี้แล้วการหานายทุนใหม่มา “เปลี่ยนมือ” ยังมีค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่สำนักงานที่ดินตามมาไม่น้อย เพราะเปรียบเสมือนการเริ่มทำนิติกรรมใหม่ ดังนั้นถ้าเป็นไปได้ เราอยากแนะนำให้เจรจากับนายทุนเก่าให้ยอมขยายระยะเวลาไถ่ถอนเสียมากกว่า ซึ่งตรงจุดนี้ถือเป็นผลกรรมที่มาจากการกระทำของเราโดยแท้จริง ว่าที่ผ่านมาเราเป็นลูกหนี้ที่ดีหรือไม่ ถ้าไม่เคยเงียบหนีหาย ยังคงติดต่อกับนายทุนและจ่ายดอกเบี้ยตรงเวลาสม่ำเสมอ เราเชื่อว่านายทุนส่วนใหญ่ก็คงไม่ใจร้ายเกินไป มักจะยินยอมให้ขยายระยะเวลากันได้จ้า กรณีที่เจ้าหนี้หนี ไม่สามารถติดต่อได้ – มีบางกรณีที่เราต้องเจอกับเจ้าหนี้เจ้าเล่ห์ มาในคราบของนายทุนหน้าเลือด หวังเคลมทรัพย์ของเราไว้ซะเอง ทั้งๆ ที่เจ้าของทรัพย์มีกำลัง มีความสามารถพอที่จะไถ่ถอนตามกำหนดได้ นายทุนประเภทนี้มักจะใช้วิธีตัดขาดช่องทางการติดต่อกับเรา เพื่อไม่ให้เราสามารถไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ทัน หากเจอเหตุการณ์แบบนี้ อย่าเพิ่งลนหรือตกใจไป ถ้าครบกำหนดแล้วเรามีเงิน เราไม่ต้องง้อเจ้าหนี้ก็ได้!! เราสามารถเดินเชิ่ดๆ นำเงินสินไถ่พร้อมด้วยสัญญาไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานวางทรัพย์ให้รับชำระหนี้แทนได้ ไม่ต้องเสียทรัพย์สินสุดรักไปแบบไม่เป็นธรรม   สำหรับนายทุน (ผู้รับจำนอง-ผู้รับฝาก) จุดที่สำคัญมากๆ สำหรับนายทุนหรือเจ้าหนี้ คือต้องจำวันไถ่ถอนให้ขึ้นใจไม่ต่างกับเจ้าของทรัพย์ เพราะมีข้อแม้ที่เป็นข้อกฎหมายระบุไว้อยู่ว่า เจ้าหนี้ต้องทำหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้รับรู้ ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน 60 […]

หลายๆ คนมันจะติดภาพว่า นายหน้า เป็นงานง่ายๆ สบายๆ รายได้ดี แค่หานายทุนกับเจ้าของทรัพย์กับมาผูกข้อไม้ข้อมือทำสัญญากันก็รับตังค์กินหนมกันอย่างสบายใจ แต่หารู้ไม่ว่าระหว่างทางนั้น เหล่านายหน้าทั้งหลายต้องผ่านเส้นทางทรหดอะไรมากันบ้าง.. โดยส่วนใหญ่แล้วการลงทุนจำนอง ขายฝาก นายทุน จะต้องควักกระเป๋าเอาเงินสดของตนเอง มาให้กับเจ้าของทรัพย์ที่ไม่เคยรู้จักมักจี่กันมาก่อน ทำให้ยากแก่การเชื่อใจ ยากแก่การคัดกรองว่าทรัพย์ที่เจ้าของนำมาจำนองหรือขายฝากกับเรานั้น เป็นทรัพย์ที่ดีเหมาะสมกับการลงทุนหรือไม่ โดยเฉพาะนายทุนมือใหม่หัดเข้าวงการยิ่งจำเป็นต้องระวังใหญ่ เป็นเหตุให้ นายหน้า เข้ามามีบทบาทสำคัญในการเข้ามาช่วยเหลือนายทุนเสาะหาทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ หาทรัพย์ที่เหมาะสมที่จะลงทุน ควรค่าแก่เงินของนายทุนทั้งหลายนั่นเอง วันนี้เรามาดูกันดีกว่าว่า ลงทุนจำนอง ขายฝาก ผ่านนายหน้าดีอย่างไร?   นายหน้า มีหน้าที่ทำอะไรบ้าง ? ค้นหาทรัพย์ ในวงการจำนอง-ขายฝากนั้น ถือว่าเป็นตลาดที่มีการแข่งขันกันค่อนข้างสูง นายทุนมีจำนวนเยอะกว่าเจ้าของทรัพย์ ทำให้โอกาสทรัพย์ดีๆ จะหลุดมาถึงมือนายทุนรายย่อยน้อยมาก นายทุนมือใหม่ส่วนใหญ่เลยไม่รู้จะไปหาทรัพย์ดีๆ จากที่ไหนกัน การเลือกใช้บริการนายหน้า จึงเป็นช่องทางสำคัญในการค้นหาทรัพย์ที่น่าสนใจในการลงทุน คัดกรองทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ เป็นธรรมดาที่การที่เราจะลงทุนในสิ่งใด เราต้องศึกษาและประเมินมูลค่าของมันให้ดีอย่างถี่ถ้วน เพื่อเป็นการ ลดความเสี่ยง ในการลงทุนให้มีความเสี่ยงน้อยที่สุด แต่นายทุนหลายๆ ท่านไม่ได้มีความเชี่ยวชาญ ความชำนาญในจุดนี้ อาจทำให้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินผิดพลาด จนทำให้เสียเงิน เสียเวลา และเสียโอกาสในการลงทุนไป เจรจาต่อรอง หลายๆ ครั้งเรามักจะพบเจอทรัพย์ที่น่าสนใจ เพียงแต่ราคาที่เจ้าของทรัพย์ต้องการนั้นสูงเกินไป แต่ยังอยู่ในเกณฑ์ใกล้เคียงกับราคาที่นายทุนรับความเสี่ยงได้ หากเพียงแค่เจ้าของทรัพย์ยอมลดวงเงินลงมาอีกเพียงเล็กน้อยเท่านั้น นายหน้า จึงเข้ามามีบทบาทในการช่วยเจรจาต่อรอง ให้ได้มูลค่าตามที่นายทุนต้องการโดยที่นายทุนไม่ต้องเสียเวลามานั่งเจรจาเอง อธิบายเงื่อนไข เจ้าของทรัพย์หลายๆ คนมักมีความใจผิดเกี่ยวกับการจำนอง-ขายฝาก หรือบางท่านก็ไม่มีความรู้ตรงจุดนี้มาก่อนเลย แถมยังมีความกังวลในการทำธุรกรรม 2 ประเภทนี้ ซึ่งนายหน้าเองก็มีหน้าที่ช่วยอธิบายทำความเข้าใจให้กับเจ้าของทรัพย์ อธิบายเงื่อนไข ตอบคำถามคลายความกังวลที่เจ้าของทรัพย์สงสัย ให้ตัดสินใจนำทรัพย์มาทำธุรกรรมกับนายทุนได้อย่างสบายใจ เอกสารสัญญา สิ่งที่น่าปวดหัวอย่างหนึ่งของการทำจำนอง-ขายฝากสำหรับมือใหม่นั้น คือเรื่องของเอกสารสัญญาที่มีรายละเอียดมากมาย ซึ่งโดยปกติแล้ว นายหน้าจะมีหน้าที่ช่วยเหลือนายทุนและเจ้าของทรัพย์ในจุดนี้ ทำให้ประหยัดเวลาและลดความเสี่ยงที่จะผิดพลาดอีกด้วย   ลงทุนจำนอง ขายฝาก ผ่านนายหน้า ดีอย่างไร? ประหยัดเวลา แน่นอนการที่นายหน้านำทรัพย์ที่ผ่านการคัดกรองมาแล้ว ทำให้นายทุนประหยัดเวลาตรงจุดนี้ไปได้มาก มีเวลาไปปลูกป่า นวดหน้า ทำสปา หรือหาเงินมาเตรียมไว้สำหรับลงทุนในทรัพย์ต่างๆ ได้อีกมากมายมหาศาลทีเดียว ลดความเสี่ยง นายหน้าส่วนใหญ่ที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยคัดกรองทรัพย์มีเหมาะสมกับการลงทุนมาให้เป็นอย่างดี แถมยังมีความรู้เท่าทันกลโกงทั้งหลาย ไม่ว่าจะเป็นการหลอกนำทรัพย์คนอื่นมาทำธุรกรรม หรือการปั่นราคาตลาดให้สูงเกิดจริงหลอกนายทุน การที่มีนายหน้าที่เชี่ยวชาญในจุดนี้ จะช่วยให้นายทุนหลายๆ ท่าน โดยเฉพาะนายทุนมือใหม่สบายใจได้ว่าเงินทุนของท่านจะปลอดภัยจากกลโกงทั้งหลาย ประหยัดงบการตลาด ในยุคปัจจุบัน การหาทรัพย์ผ่านช่องทางออนไลน์นั้นมีการแข่งขันสูงมาก การที่เราจำได้ทรัพย์ดีๆ มาลงทุน อาจจะต้องมีความเชี่ยวชาญในการทำการตลาดออนไลน์ ไม่ว่าจะเป็นการ ทำ SEO หรือยิง Ads ตามช่องทาง Social ต่างๆ ซึ่งนายหน้าจะเข้ามาเป็นผู้รับผิดชอบในส่วนนี้ ไม่ให้นายทุนต้องปวดหัว ไม่ต้องทำอะไรให้วุ่นวาย มีคนทำเอกสารสัญญาให้ อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่า นายหน้ามีหน้าที่เตรียมเรื่องเอกสารในการทำธุรกรรมต่างๆ […]

การลงทุน ขายฝาก เป็นการลงทุนที่ได้รับผลตอบแทนสูง แต่การที่ได้รับผลตอบแทนสูงนั้นมันก็ต้องมาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงตามมาด้วยเช่นกัน เพราะการขายฝาก  คือการให้บริการทางการเงิน ที่ใช้ทรัพย์สินเป็นหลักค้ำประกัน อนุมัติเงินไว และไม่ตรวจเช็คประวัติทางการเงินของผู้ขายฝาก เพราะฉะนั้นมันก็จะเป็นความเสี่ยงของฝั่งผู้รับขายฝาก (นายทุน) ว่าผู้ที่มาขายฝาก จะสามารถจ่ายดอกเบี้ยตามที่ตกลงกัน หรือนำเงินมาไถ่ทรัพย์คืนเมื่อครบสัญญาได้หรือไม่ แต่ไม่ใช่แค่ฝั่งผู้รับขายฝากเท่านั้นที่จะมีความเสี่ยง ทางด้านเจ้าของทรัพย์ หรือผู้ขายฝากก็มีความเสี่ยงด้วยเช่นกัน แล้วมีความเสี่ยงใดบ้างล่ะ วันนี้มาดูกันว่าสิ่งที่ ขายฝากต้องระวัง มีอะไรบ้าง สิ่งที่ควรระวังสำหรับผู้รับขายฝาก (นายทุน) ถ้าหากคุณเป็นนายทุนรายใหม่ มีเจ้าของทรัพย์และนายหน้ามากมายที่พร้อมจะไล่ล่าคุณเหมือนฝูงปลาปิรันย่า มีสิ่งที่ต้องก็ต้องระมัดระวังเป็นอย่างมาก หากคุณเพิ่งเริ่มเข้าวงการขายฝาก ราคาสูงเกินไป ผู้รับขายฝากต้องเช็คเรื่องราคาตลาดและตัวทรัพย์ที่นำมาขายฝากให้ดีๆ ให้ถี่ถ้วน เพราะหากไม่เช็คราคาตลาด และรับเข้ามาในราคาที่สูงเกินไป อาจจะทำให้ทรัพย์นั้นติดมือ และหากจะขายออกก็ต้องใช้เวลานาน ที่สำคัญผู้รับขายฝากต้องไปดูสถานที่จริงและอย่ายึดภาพที่ผู้ขายฝากหรือนายหน้าส่งมาให้เท่านั้น เพราะบางรายอาจไม่ได้ส่งรูปที่อัพเดทมาให้ หรือนายหน้าบางคนก็จงใจทำราคาขายฝากให้สูงกว่าความเป็นจริง ทำให้โอกาสที่ทรัพย์จะติดมือเราและขายไม่ออกนั้นมีสูงมากทีเดียว   เอกสารกรรมสิทธิ์ ผู้รับขายฝากต้องเช็คให้ดีๆว่า คนที่นำมาขายฝากนั้น เป็นเจ้าของทรัพย์ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริงหรือไม่ หากมีการมอบอำนาจมา เราต้องเช็คว่าคนที่เป็นเจ้าของสิทธิ์นั้น เป็นคนมอบอำนาจมาจริงๆ ที่สำคัญเราต้องพูดคุยหรือเจอตัวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริงด้วยตนเอง แต่ทางที่ดีที่สุดที่จะลดความเสี่ยงในข้อนี้นั้น คือการให้เจ้าของทรัพย์ตัวจริงมาทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินเอง  ดอกเบี้ยหรือผลตอบแทน  ดอกเบี้ย (ในทางกฎหมายระบุว่าคือสินไถ่) ต้องมีอัตรา ไม่เกิน 15% ของมูลค่าเงินต้น เช่น วงเงินขายฝาก 1,000,000 บาท ราคาไถ่ถอนที่ระบุในสัญญาการขายฝากจะต้องไม่เกิน 1,150,000บาท หากรับเกินอัตราที่กำหนด อาจทำให้เราถูกฟ้องร้องเป็นคดีอาญาได้    สิ่งที่ควรระวังสำหรับผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์) ในฝั่งผู้ขายฝากนั้น อาจดูเหมือนไม่ต้องระวังอะไรมากเพราะเราเป็นคนที่ไปเอาเงินนายทุนมา อย่า!!!! คิดแค่นั้นโดยเด็ดขาด เพราะสิ่งที่ต้องระวังมันก็มีนะ  ก่อนอื่นผู้ขายฝากต้องรู้ก่อนว่า การทำขายฝากนั้น ทรัพย์ที่นำไปขายฝาก จะตกเป็นของผู้รับขายฝากทันที ณ วันที่ทำสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา เช่น หากทำสัญญาขายฝากมีระยะเวลา 1 ปี ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ แต่ถ้าเลยกำหนดเวลาไปแล้ว ทางผู้ขายฝากยังไม่มีเงินต้นมาไถ่ถอน ก็สามารถเจรจาต่อรองกับผู้รับขายฝากเรื่องการขยายเวลาสัญญาขายฝากออกไป  แล้วเรื่องที่ต้องระวังมีอะไรบ้าง ? นายทุนหวังยึดทรัพย์ แน่นอนว่าการที่เราตัดสินใจนำบ้าน นำที่ดิน นำอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไปทำการขายฝาก มันหมายความว่าเราไม่ต้องการที่จะขาย ไม่ต้องการที่จะเสียทรัพย์นั้นไป เพียงแต่ต้องการเงินสดไปใช้ในยามฉุกเฉินเพียงเท่านั้น แต่ด้วยกฎหมายขายฝาก ที่มีช่องให้นายทุนหลายๆ คนหวังทำกำไรจากตรงนี้ บ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับชำระหนี้ ด้วยการตัดช่องทางการติดต่อ ไม่ให้เราติดต่อไปเพื่อทำการไถ่ถอนทรัพย์ได้ทันเวลา ทำให้เมื่อครบกำหนดแล้ว ทรัพย์นั้นจะตกเป็นของนายทุนทันทีแบบไม่จำเป็นต้องมีการฟ้องร้องใดๆ ซึ่งถ้าหากเจอกรณีแบบนี้ก็ไม่ต้องกังวลไป เราสามารถนำเงินสินไถ่ไปวางที่กรมบังคับคดีก่อนวันครบกำหนดสัญญา เพื่อไม่ให้ทรัพย์ของเราต้องตกเป็นของนายทุนอย่างน่าเจ็บใจ ตรวจสอบเงื่อนไข รายละเอียดในสัญญาให้ดี เป็นเรื่องง่ายๆ ที่มักจะพลาดกันหลายคน สำหรับรายละเอียดในสัญญาที่ไม่ตรงกับที่คุยกันไว้ในตอนแรก ในบางครั้งไม่ได้เกิดจากความตั้งใจโกง เพียงแต่เกิดจากความผิดพลาดในการใส่ข้อมูล แต่มันดันมีผลจริงตามกฎหมายนี่สิ!! ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญาจึงต้องเช็คราคาขายฝาก ยอดที่ต้องไถ่ถอน และระยะเวลาการทำขายฝากให้ดีว่าตรงกับที่ได้มีการพูดคุยกันหรือไม่ อย่าไว้ใจสัญญาลมปาก […]

  ขายฝาก VS ฝากขาย แตกต่างกันอย่างไร ? หลายๆคนอาจจะยังสับสนหรือสงสัยกับว่า ขายฝาก vs ฝากขาย แตกต่างกันอย่างไร แม้ว่าอ่านแล้วอาจจะดูคล้ายกัน แต่สองคำนี้มีความหมายที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ก่อนอื่นเรามาดูความหมายของการขายฝาก กับ การฝากขายกันก่อนดีกว่าค่ะ ว่าแต่ละตัวมันมีความหมายยังไง จะได้ไม่เข้าใจกันผิดกันอีกจ้า ขายฝาก คือ สัญญาการซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จะตกแก่ผู้รับขายฝาก (นายทุน) ณ วันที่ทำสัญญาที่กรม ที่ดิน ภายใต้ข้อตกลงที่ว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ ภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญา (แต่ไม่เกิน 10 ปี) หากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์สิน  กรรมสิทธิ์นั้นจะตกเป็นของผู้รับฝาก(นายทุน) ทันที ส่วนการ ฝากขายนั้น ผู้ฝากขายจะนำทรัพย์สินของตนเองไปฝากขายกับตัวแทน หรือนายหน้า เพื่อให้ทางนายหน้า ช่วยทำการตลาด โฆษณา หรือประชาสัมพันธ์ทรัพย์สินที่เจ้าของทรัพย์นำไปฝากขาย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะยังเป็นของผู้ฝากขายอยู่ และจะโอนเป็นของผู้อื่นเมื่อนายหน้าได้ทำการขายทรัพย์สินนั้น ให้กับผู้ฝากขายได้แล้ว   เปรียบเทียบระหว่างขายฝากและฝากขาย ธุรกรรม ขายฝาก : การขายฝากและสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืนได้ หากครบสัญญาหรือไถ่ถอนก่อนครบกำหนดก็ได้ ฝากขาย : เป็นการมอบหมายหรือแต่งตั้งให้บุคคลใด ๆบุคคลหนึ่ง (นายหน้า)  เป็นผู้ขายหรือกระทำการขายทรัพย์สินแทน และเจ้าของทรัพย์ ทำการชำระค่าตอบแทนให้กับนายหน้า กรรมสิทธิ์ ขายฝาก : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก(นายทุน) ทันทีเมื่อมีการทำสัญญาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ฝากขาย : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของเจ้าของทรัพย์ จนกว่าจะมีการเสนอขาย ทำสัญญาเป็นหนังสือ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน สิทธิไถ่คืน ฝากขาย : ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนจากผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ตามสัญญาขายฝาก หรือ ตามกำหนดระยะเวลาที่ขยายออกไปตามที่ตกลง หรือที่กฎหมายกำหนด ฝากขาย : ไม่มีสิทธิ์ไถ่คืน ค่าตอบแทน ฝากขาย : ผู้รับซื้อฝาก(นายทุน) จะได้ดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทน ตามอัตราที่สัญญาตกลงไว้ในสัญญาขายฝากแต่สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปีหรือ 1.25% ต่อเดือน ฝากขาย : ตัวแทน/นายหน้าจะได้รับค่าตอบแทนหรือค่านายหน้า ในการขายให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน สิทธิในการครอบครอง ฝากขาย : ผู้ขายฝากยังมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่นำไปขายฝากได้จนถึงวันไถ่ถอน แต่สิทธิครอบครองจะหมดไป หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์สินในเวลาที่กำหนดในสัญญา ฝากขาย : สิทธิยังเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน จนกว่าจะมีการขาย โอนทรัพย์สินนั้นไปได้จริง   *** ทรัพย์ที่จะนำมาขายฝากได้ คุณต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นและต้องปลอดภาระหนี้สิน ยกตัวอย่างเพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น นายเอ มีคอนโด […]

  เครดิตบูโร คืออะไร ต่างกับ Blacklist ยังไง ? หลายๆ คนอาจจะเคยได้ยินคำว่า เครดิตบูโร อยู่บ่อยๆ แต่อาจยังไม่เข้าใจว่าจริงๆ แล้วเครดิตบูโร มันคืออะไร และมันต่างจาก Blacklist ยังไง ? วันนี้เรามาทำความเข้าใจกัน ว่ามันมีความสำคัญอย่างไร และเอามาวัดเครดิตการเงินของเราอย่างไรบ้าง ข้อมูลเครดิตบูโร คือข้อมูลประวัติการชำระหนี้ของเรา ซึ่งมันจะถูกจัดเก็บไว้ในระบบฐานข้อมูลของบริษัทข้อมูลเครดิต หรือเราเรียกสั้นๆ ว่า NCB  ปัจจุบันข้อมูลเครดิตประกอบด้วย 2 ส่วน คือ ข้อมูลบ่งชี้ถึงตัวตนเรา เช่น ชื่อ ที่อยู่ วันเดือนปีเกิด สถานภาพการสมรส อาชีพ เลขบัตรประชาชน เป็นต้น ข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ แสดงสถานะบัญชี ประวัติการชำระสินเชื่อต่างๆ ของเรา รวมถึงบัตรเครดิต เป็นรายงานที่จะบอกว่าเราเป็น “ลูกหนี้” ที่ดีหรือไม่ เราชำระสินเชื่อปกติหรือมียอดค้างชำระเกิน 90 วัน โดยจะรวมข้อมูลทั้งสินเชื่อที่ปิดบัญชีแล้ว และสินเชื่อที่อยู่ในกระบวนการทางกฎหมาย   ข้อมูลเครดิตมีความสำคัญอย่างไร..? ต้องบอกเลยว่ามันสำคัญมาก เพราะมันคือข้อมูลที่จะแสดงถึงประวัติการชำระหนี้ ที่จะสะท้อนถึงพฤติกรรมและวินัยทางการเงินของเรา แสดงถึงความน่าเชื่อถือในการชำระหนี้ ที่เราเรียกกันว่า “เครดิต” ซึ่งมีความสำคัญต่อการกู้เงินกับธนาคาร หรือการประกอบธุรกิจเป็นอย่างมาก ** ดังนั้น ผู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ก็มีโอกาสได้รับสินเชื่อในอัตราที่ดีที่เหมาะสม   Blacklist (บัญชีดำ) คือการที่เรามีประวัติเสียทางการเงินจนถูกขึ้นบัญชีดำ ซึ่งหลายๆ คนเข้าใจว่าบริษัทข้อมูลเครดิตเป็นผู้ขึ้นบัญชีดำ ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เพราะที่จริงแล้วบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ มีหน้าที่แค่ส่งรายงานประวัติการชำระเงินให้กับสถาบันการเงินเท่านั้น  ไม่มีความเกี่ยวข้อง ไม่ได้มีสิทธิอนุมัติ หรือตัดสินใจให้สินเชื่อกับใคร สรุป เครดิตบูโร และ Blacklist มีความเกี่ยวเนื่องกัน แต่ต่างกันที่ เครดิตบูโร คือรายงานประวัติการชำระหนี้ของเราตามข้อเท็จจริง แต่ Blacklist มันคือพฤติกรรมประวัติเสียทางการเงินของเรา ** เครดิตที่ดีหาซื้อไม่ได้ เราต้องสร้างมันขึ้นมาเอง ** ______________________________________________________________________ อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : ______________________________________________________________________ อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://propertyforcash.co/articles/ หรือ https://web.facebook.com/propertyforcashofficial/ Share

  ขายฝากคืออะไร การขายฝาก คือ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง ซึ่งทรัพย์ที่นำมาขายฝากจะตกเป็นของผู้รับขายฝาก (นายทุน) ทันที แต่ผู้ขายฝาก(เจ้าของทรัพย์) สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก (ระยะสัญญาเริ่ม 1ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี) หากไม่สามารถมาไถ่ถอนทรัพย์สินในระยะเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินนั้นก็จะตกเป็นของผู้รับขายฝาก (นายทุน)ทันที โดยไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องคดีแต่อย่างใด นายทุนที่รับจะให้วงเงินสูงกว่าจำนอง และจะไม่ดู Statement ไม่เช็คแบลคลิส และเครดิตลูกหนี้ ขั้นตอนการทำสัญญาขายฝาก หานายทุน เพื่อรับขายฝาก ผู้ที่ต้องการขายฝาก ต้องระบุวงเงินที่ต้องการ และระยะเวลาสัญญาที่จะไถ่ถอน เพื่อให้ง่ายต่อการตัดสินใจกับผู้ซื้อฝาก(นายทุน) ตกลงทำสัญญา ผู้ขายฝาก(เจ้าของทรัพย์) จะได้รับเงินเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดทันทีหลังทำสัญญาที่กรมที่ดินเสร็จเรียบร้อย ส่วนผู้ซื้อฝาก(นายทุน) จะได้รับโฉนดตัวจริงเป็นการค้ำประกัน เมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ขายฝากจะต้องนำเงินมาไถ่ถอนพร้อมดอกเบี้ย ส่วนผู้ซื้อฝาก(นายทุน) ก็จะต้องคืนโฉนดตัวจริงให้กับผู้ขายฝากและ ธุรกรรมต้องทำที่กรมที่ดินเท่านั้น ** กรณีที่สัญญาขายฝากครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากไม่สามารถนำเงินมาไถ่ถอนได้ ผู้ขายฝากสามารถต่อสัญญาขายฝากได้ ** (แต่ต้องขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อฝาก และผู้ขายฝาก) *** ถ้าหากไม่ต่อสัญญาขายฝากแล้วไม่มาไถ่ถอน ทางผู้ซื้อฝาก(นายทุน) ก็มีสิทธิเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์นั้นทันที *** ข้อควรระวัง ในการทำสัญญาขายฝาก ก่อนทำสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากควรพูดคุยและ ศึกษารายละเอียด เช่น วงเงิน, ดอกเบี้ย, การหักดอกเบี้ย, วันทำสัญญาอย่างละเอียดให้เข้าใจ และสามารถเจรจาเผื่อในระยะยาวเรื่องการต่อสัญญา ว่าสามารถทำได้หรือไม่  เพื่อความสบายใจกันทั้งสองฝ่าย   เงื่อนไขในการขายฝาก วงเงินอนุมัติสูงสุด 50-60% ของราคาประเมินหรือราคาตลาด ค่าปากถุง 4-5% จากยอดขายฝาก ดอกเบี้ยจ่าย 15% ต่อปี หักดอกเบี้ยล่วงหน้า 3 เดือน ทรัพย์ขายฝาก จะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับขายฝาก ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน สามารถไถ่ถอนได้ เมื่อครบสัญญา ** ค่าปากถุง ดอกเบี้ยจ่าย และค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายฝากเป็นผู้ชำระทั้งหมด ** Share

การทำจำนองและหรือ ขายฝาก เหมาะกับผู้ที่ต้องการใช้เงินด่วน ผู้ที่มีปัญหาด้านเครดิต ไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อได้ หรือเป็นพ่อค้า แม่ค้า อาชีพอิสระ ที่ไม่สามารถทำเรื่องกู้เงินกับทางธนาคารได้ เพราะไม่มีรายได้เดินบัญชีกับทางธนาคาร คุณสมบัติของคนที่จะมาขายจำนองและขายฝาก ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน (ผู้ที่มีชื่อครอบครองหลังโฉนด) คนที่ต้องการใช้เงินแบบเร่งด่วน เป็นผู้ที่มีปัญหาด้านเครติด ติดบูโร หรือไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อได้ เป็นพ่อค้า แม่ค้า หรืออาชีพอิสระ ไม่มีรายได้โอนผ่านบัญชีธนาคาร   ทางผู้ขายฝากจะต้องชำระค่าตอบแทนให้กับผู้รับขายฝาก ไม่เกินร้อยละ 15% ต่อปี ทางผู้จำนองจะต้องชำระดอกเบี้ยไม่เกิน 1.25%ต่อเดือนแก่ผู้รับจำนอง และบังคับจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือน หากนำทรัพย์มาจำนองและหรือขายฝากกับทาง Property for Cash ปลอดภัย ไว้ใจได้ เพราะทุกธุรกรรมทำถูกต้องตามกฎหมาย ทางเราไม่เน้นยึดทรัพย์ Share

  สำหรับใครที่อยากจะเป็นนายทุนเพื่อทำขายฝาก หรือกำลังจะนำทรัพย์มาขายฝาก มาดูกันว่าข้อดีของการขายฝากของแต่ละฝั่งมันดีอย่างไร  หากใครที่ยังไม่เข้าใจว่าขายฝากคืออะไร… แนะนำอ่านที่ Link นี้ได้ก่อน(แนบลิงค์ที่เป็นขายฝาก)… ข้อดีของการขายฝาก ฝั่งเจ้าของทรัพย์ (ผู้กู้) ไม่ต้องทำการขายทรัพย์สินจริงๆออกไป ผู้ขายฝากยังมีโอกาสไถ่ถอนคืนได้ เป็นแหล่งเงินทุนนอกระบบ ที่ให้วงเงินสูง และอนุมัติไว้ภายใน 1-7วัน ไม่ต้องตรวจเครติดบูโรของผู้กู้ ไม่ต้องมีคนค้ำประกัน เป็นธุรกรรมที่น่าเชื่อถือ เนื่องจากมีการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ฝั่งนักลงทุน ได้ผลตอบแทนสูง และกำไรส่วนต่างจากการขายทรัพย์ (กรณีทรัพย์หลุดไถ่ถอน) ความเสี่ยงต่ำเพราะมีหลักประกัน ไม่ต้องฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ ธุรกรรมทำง่าย และปลอดภัย เพราะต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน เป็นช่องทางการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาถูก ถูกกฎหมาย   Share

อีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจ และกำลังเป็นที่นิยมในตลาดอสังหาริมทรัพย์เลยก็คือการ “ขายฝาก” บางคนอาจจะคุ้นชินกับคำนี้มาก่อนหน้านี้แล้ว แต่บางคนอาจจะไม่รู้จัก เคยได้ยินเพียงคำว่า “จำนอง” เท่านั้น แล้วถ้าเราอยากเปลี่ยนทรัพย์ให้เป็นเงินด่วนแบบนี้ การจำนองหรือขายฝากจะตอบโจทย์เรามากกว่ากันละ เรามาดูกันก่อนว่าสองอย่างนี้มีความแตกต่างกันอย่างไร จำนอง นั้นก็หมายถึง การทำนิติกรรมที่เรานำเอาทรัพย์ที่ครอบครองอยู่ ไปให้กับผู้รับจำนอง เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับจำนอง จะได้ดอกเบี้ยเป็นการตอบแทน ตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งหากเราไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ยื่นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ แต่จะไม่มีสิทธิ์ยึดทรัพย์ ขายฝาก เป็นการทำนิติกรรมที่เรานำเอาอสังหาฯ ไปให้ผู้รับซื้อฝาก เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับฝากก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยเช่นกัน แต่ความแตกต่างระหว่างการขายฝากกับการจำนอง ก็คือ กรรมสิทธิ์ของอสังหาฯ จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญาเสร็จสิ้น แต่ผู้ขายฝาก จะมีโอกาสไถ่ถอนคืนได้ ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่สูงสุดไม่เกิน 10 ปี แต่หาก 10 ปีผ่านไปแล้วไม่นำเงินมาซื้อคืน ก็จะถูกยึดทรัพย์ได้เลยทันที โดยไม่ต้องมีการฟ้องร้องใดๆ ทั้งนี้ความแตกต่างของนิติกรรมทั้งสองแบบนั้นเราขอสรุปให้เข้าใจง่ายๆดังนี้ กรรมสิทธิ์ การขายฝากกรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้รับฝากทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา และสามารถไถ่ถอนคืนได้ในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาสูงสุดไม่เกิน 10 ปี การจำนองเจ้าของกรรมสิทธิ์ยังเป็นเจ้าของเดิม ไม่สามารถยึดทรัพย์ได้หากผู้มาจำนองผิดสัญญาจะต้องยื่นฟ้องร้อง   วงเงิน การขายฝากวงเงินจะขึ้นอยู่ที่การตกลงระหว่างทั้งสองฝ่าย การจำนองจะอยู่ที่ไม่เกิน 60% ของราคาประเมิน   อัตราดอกเบี้ย การขายฝากและการจำนองอัตราดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี ระยะเวลาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญาแต่ต้องไม่เกิน 10 ปี   ระยะเวลาไถ่ถอน ตามระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญาแต่ต้องไม่เกิน 10 ปี ตามระยะเวลาที่กำหนด   ดังนั้นหากลูกค้าต้องการเปลี่ยนทรัพย์ให้เป็นเงินขายฝากหรือจำนองจะดีกว่ากัน ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขต่างๆดังที่ได้กล่าวไปข้างต้น #อยากได้วงเงินสูง การขายฝากจะตอบโจทย์ที่สุดเพราะสามารถตกลงวงเงินได้ #เลี่ยงความเสี่ยงในการโดนยึดทรัพย์ การจำนองกรรมสิทธิ์ของทรัพย์จะยังเป็นของคุณแม้ว่าทำสัญญาไปแล้วก็ตาม หรือแม้ว่าคุณจะผิดสัญญาก็ยังไม่สามารถยึดทรัพย์ได้ทันทีจะต้องผ่านกระบวนการฟ้องร้องก่อน อย่างไรก็ตามหากคุณต้องการเปลี่ยนทรัพย์เป็นเงินไม่ว่าในรูปแบบไหน ก็ต้องทำความเข้าใจ ศึกษารายละเอียด และประเมินความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นได้ให้รอบคอบที่สุด เพื่อผลประโยชน์สูงสุดของตัวเราเอง Share

จำนองคืออะไร จำนองคือ การเอาอสังหาริมทรัพย์มาวางไว้เป็นหลักประกันในการชำระหนี้ และจะไถ่คืนตามระยะเวลาที่กำหนด เหมือนกับการจำนำ ที่นำทรัพย์สิน เช่น กระเป๋าแบรน์เนม แหวน นาฬิกา หรืออื่นๆ ไปวางเป็นหลักประกันในการกู้เงิน  แต่การจำนองต้องใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน  จำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองจะไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง(นายทุน) หากผู้จำนองไม่ชำระหนี้ตามกำหนด ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชดใช้หนี้ สัญญาจำนองจะไม่มีอายุความ แต่จะมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้ หากไม่ชำระตามกำหนดจะคิดดอกเบี้ยเท่ากับการกู้เงิน (15% ต่อปี) การทำสัญญาจำนอง สัญญาจำนองจะไม่มีการโอนทรัพย์สินแต่จะเป็นการนำโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนเพื่อตราไวเป็นหลักประกัน  ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น สัญญาจำนอง ต้องระบุว่าทำการกู้เงินเป็นยอดเงินจำนวนเท่าไหร่ และทรัพย์ที่นำมาจำนอง คืออะไร หากผู้จำนองผิดสัญญา ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนอง (นายทุน) จะไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ทันที เพราะทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จำนอง(ลูกหนี้)  ต้องมีการฟ้องร้อง ให้ศาลบังคับให้ผู้จำนอง(ลูกหนี้) นำทรัพย์สินไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้   ทรัพย์สินที่ใช้ในการจำนองได้ แบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น สังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ คือ เรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่6 ตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่5 ตันขึ้นไป แพ สัตว์พาหนะ สังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้ เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ เป็นต้น เงื่อนไขการรับจำนอง วงเงินอนุมัติ 30-50%ของราคาประเมินหรือราคาตลาด ดอกเบี้ย 1.25%ต่อเดือน (15% ต่อปี) เงินปากถุง 4-5% ของวงเงินที่อนุมัติ หักดอกเบี้ยล่วงหน้า 3 เดือน ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน   ** ค่าปากถุง ดอกเบี้ยจ่าย และค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายฝากเป็นผู้ชำระทั้งหมด ** Share