5 จุดสำคัญ ที่ต้องเช็คในเอกสารในการทำสัญญา ขายฝาก

เมื่อต้องการใช้เงินเร่งด่วน สำหรับคนที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดินไว้ในครอบครองแล้วไม่อยากขายขาด นอกจากจำนองที่ดิน ยังมีการขายฝากที่ดิน ซึ่งอนุมัติเร็ว ขั้นตอนไม่ยุ่งยาก เนื่องจากการทำสัญญาฝากขายที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็กประวัติแบล็คลิสต์ เครดิตบูโร หรือรายการเคลื่อนไหวของบัญชีธนาคาร (Statement) สามารถไถ่คืนที่ดินได้ และยังใช้ประโยชน์ในที่ดินต่อไปได้ แต่เนื่องจากเป็นการทำสัญญา จึงต้องมีการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ สิ่งที่ต้องระบุให้ชัดในเอกสาร และข้อกำหนด เงื่อนไข ข้อควรระวังเพื่อประโยชน์ของผู้ที่กำลังทำนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝาก เราไปดูกันว่าต้องดูส่วนไหนบ้าง

ข้อกำหนดและเงื่อนไข เกี่ยวกับการขายฝาก

การขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ คือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งได้มีการประกาศบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน ปี 2562 เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญาขายฝาก มีอะไรบ้างไปดูกัน

1. ขายฝากคือ

ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

2. กำหนดเวลาไถ่ ห้ามต่ำกว่า 1 ปี หรือ เกิน 10 ปี

สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อป้องกันผู้ซื้อฝากกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นระยะเวลาสั้นจนทำให้ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ทันกำหนดเวลาไถ่ และเพื่อป้องกันผู้ซื้อฝากกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นระยะเวลาที่ยาวนานเกิน 10 ปี

3. สินไถ่เมื่อรวมดอกเบี้ย ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

การขายฝากจะกำหนดจำนวนสินไถ่ โดยจำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

4. สิทธิการใช้ทรัพย์สินที่ขายฝากต่อไป

ผู้ขายฝากมีสิทธิและสามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งอยู่อาศัยหรือประกอบเกษตรกรรมในระหว่างขายฝาก ไปจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ ตามที่ตกลงกันในสัญญาขายฝาก

5 จุดสำคัญ ที่ต้องเช็คในเอกสารในการทำสัญญา

การทำสัญญาขายฝากที่ดิน กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย

โดยสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องมีสาระสำคัญ ดังนี้

1. สัญญาขายฝากที่ดิน จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา
2. สัญญาขายฝากที่ดิน มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สิน ที่ดินที่จะขายฝาก
3. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก
4. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่
5. สัญญาขายฝากที่ดิน ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่

ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

การขายฝากเป็นการทำสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง เมื่อขายฝากไปแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ในเวลาที่ตกลงกันตามกฎหมาย

ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน จึงมีข้อควรระวังที่ต้องสอบรายละเอียดให้ชัดเจนเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดินว่าเป็นอย่างไร ตกลงดอกเบี้ยว่าคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ต่อปี หรือถ้าแจ้งดอกเบี้ยมาเป็นเดือน ให้นำมาคิดว่าตกปีละเท่าไหร่ รวมทั้งต้องชำระดอกเบี้ยอย่างไร ชำระผ่านช่องทางไหนได้บ้าง และวงเงินที่ผู้ขายฝากจะได้รับนั้น เป็นการคิดราคาจากราคาซื้อขายในตลาดหรือคิดจากราคาที่ดินของกรมธนารักษ์

ทั้งนี้ เน้นย้ำว่าผู้ขายฝากควรสอบถามรายละเอียดให้ชัดเจน ก่อนที่จะตกลงทำสัญญาขายฝากที่ดิน และที่สำคัญการจะทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำสัญญา ณ กรมที่ดิน ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น ซึ่งจะมีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจได้ว่าจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย ควรศึกษาและทำความเข้าใจให้ตรงกันก่อนเซ็นต์สัญญา

หากสนใจในการขายฝากจำนอง สามารถฝากกับเราได้ Propertyforcash สามารถเข้าไปฝากข้อมูลได้ที่

KAIFAK – MORTGAGE

Property for Cash แหล่งรวบรวมทรัพย์สินสำหรับการขายฝากและจำนองเพื่อนักลงทุน โดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญและมีประสบการณ์ด้านการขายฝากและจำนองยาวนานกว่า 10ปี เรามีความพร้อมที่จะให้บริการสำหรับนักลงทุนและเจ้าของทรัพย์สินทุกท่านตั้งแต่เริ่มรับฝากทรัพย์ จนกระทั่งสิ้นสุดสัญญาซึ่งลูกค้าสามารถมั่นใจได้ว่าการทำธุรกรรมของคุณจะได้รับการดูแลเป็นอย่างดีและถูกต้องตามกฎหมาย

ติดตามบทความเกี่ยวกับขายฝากและจำนองได้ที่ : https://propertyforcash.co/articles/

หรือติดตามข้อมูลข่าวสารแบบอัพเดตทาง Fan Page : https://www.facebook.com/propertyforcashofficial/