หลายๆ ครั้ง มักจะมีเพื่อนๆ ถามเข้ามาว่า ที่ดินตาบอด สามารถนำมา จำนอง หรือ ขายฝาก ได้หรือเปล่า บางคนก็ไม่แน่ใจว่าที่ดินที่ตัวเองถือครองอยู่นั้น เป็นที่ดินตาบอดหรือไม่ ก่อนอื่นเลยอยากจะชวนเพื่อนๆ มารู้จักที่ดินตาบอดกันเสียก่อน ว่าหมายถึงที่ดินแบบไหนกัน

ที่ดินตาบอด หมายถึง ที่ดินที่ถูกแปลงอื่นล้อมรอบ ทำให้ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะประโยชน์ ที่เป็นทางที่ใช้สำหรับสัญจรทั้งทางบกและทางน้ำ จำเป็นต้องขอใช้ทางจากที่ดินคนอื่น โดยการขอแบ่งใช้ทางบนที่ดินคนอื่นนั้น เรามีอยู่ 2 วิธีหลักๆ คือ “ทางจำเป็น” และ “ภาระจำยอม”

1. ทางจำเป็น

ตามกฎหมายนั้น ให้สิทธิเจ้าของที่ดินในการขอ “ทางจำเป็น” จากที่ดินที่ล้อมรอบอยู่แปลงใดแปลงหนึ่ง เพื่อใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โดยจะเลือกได้เพียงทางเดียวเท่านั้น 

โดยผู้ที่มีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น ต้องเป็น “เจ้าของที่ดิน” ซึ่งถูกปิดล้อมเท่านั้น ผู้เช่าหรือบุคคลอื่นไม่มีสิทธิ 

2. ทางภาระจำยอม

หากมองด้วยตาเปล่า ก็ดูเหมือนจะคล้ายๆ กับทางจำเป็น เพราะว่าเป็นการขอใช้ทางชาวบ้านเขาเหมือนกัน แต่ ทางภาระจำยอม ก็มีข้อแตกต่างจาก ทางจำเป็น อยู่พอสมควร โดยการได้มาซึ่ง “สิทธิ” ในการใช้ทางผ่านที่ดินแปลงอื่นนั้น มีอยู่หลักๆ 3 วิธี 

1. การได้มาโดยอายุความ
   หากเรามีการใช้ทางเข้าออกนั้นๆ อย่างเปิดเผยเป็นเวลา 10 ปี โดยไม่มีใครคัดค้าน ใช้มานานจนจะขึ้นคานแล้ว ก็ไม่มีใครมาบอกว่า “หยุดนะ! ห้ามใช้ทางเข้าออกนี้” เมื่อครบ 10 ปี โดยอายุความแล้ว หมายความว่าเราจะได้สิทธิ ทางภาระจำยอม จากที่ดินแปลงนั้นๆ โดยชอบธรรมนั่นเอง
2. การได้มาโดยทางนิติกรรม
   คือการที่เราทำข้อตกลงกับเจ้าของที่ดินเพื่อใช้ทาง โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่มีก็ได้แล้วแต่ความเอ็นดู ความใจดีของเจ้าของที่นั้นๆ ซึ่งเมื่อได้พูดคุยขอกันเรียบร้อยแล้ว เราและเจ้าของที่ต้องจูงมือกันไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินด้วยนะ หากสัญญากันปากเปล่า จะถือว่า ทางภาระจำยอม นี้ไม่สมบูรณ์ เพราะฉะนั้นเขาอนุญาตให้ใช้แล้วต้องรีบจด ทางภาระจำยอมจะได้ไม่เป็นภาระในอนาคต
3. ผลตามกฎหมาย
   หากกรณีที่เราได้รับผลประโยชน์จากภาระจำยอมของผู้อื่น อาทิเช่น ปลูกบ้านเกินพื้นที่เราจนเข้าไปในที่ดินแปลงข้างเคียง เราไม่จำเป็นต้องรื้อถอนแต่อย่างใด เราจะได้สิทธิในการใช้ประโยชน์ตรงนั้น โดยมีข้อแม้ว่าต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่าย ในส่วนของที่ตนเองลุกล้ำเข้าไป

แล้วตกลงว่า ที่ดินตาบอด มันจำนองหรือขายฝากได้ไหม..?

คำตอบคือ “ได้” แต่ว่า.. โดยส่วนใหญ่แล้ว นายทุน  ทั้งหลายจะไม่อยากได้ และไม่ค่อยมีนายทุนท่านไหนรับ หรือหากจะมีก็ตีราคาวงเงินให้ต่ำมาก ต่ำกว่าที่ดินทั่วไปที่มีทางเข้าออกสาธารณะ เพราะมีความเสี่ยงหากที่ดินนี้ “หลุด” จำนองและขายฝาก ทำให้ยากต่อการขายเพื่อนำเงินมาชดเชยส่วนที่ลงทุนไป เพราะในการซื้อ-ขาย ปกติเองแล้ว ก็มักจะไม่นิยมซื้อขาย ที่ดินตาบอด เช่นกัน

แต่ก็ใช่ว่านายทุน จะปฏิเสธเสียงแข็งไม่รับเสมอไปนะ มันมีข้อแม้อยู่ว่า หากเรามีที่ดินตาบอดในครอบครองแล้วต้องการจำนอง หรือขายฝาก เราก็เพียงแค่ขอ “ทางจำเป็น” หรือ “ทางภาระจำยอม” ให้ถูกต้อง มีลายลักษณ์อักษรมายืนยันกับนายทุน เพื่อให้เขาสบายใจว่า หากเกิดเหตุสุดวิสัยขึ้นมาแล้ว เขาจะต้องทำอย่างไร จะหาทางออกยังไงกับที่ดินที่ไม่มีทางออกนี้กัน

——————————————————–

สนใจขายฝาก จำนอง หรือสอบถามเพิ่มเติม

Line: @PropertyForCash
โทร : 083-067-7196

หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://propertyforcash.co/ขายฝาก-จำนอง/

นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property for Cash

ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%

——————————————————–

อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://propertyforcash.co/articles/

หรือ https://web.facebook.com/propertyforcashofficial/