เรามักจะได้ยินคำว่า จำนอง กันอยู่บ่อยๆ โดยที่อาจจะไม่รู้ว่ามันหมายถึงอะไร หรือว่ารู้แต่ก็ไม่มั่นใจ และก็สงสัยว่า จำนองมีกี่ประเภท กันแน่

การจำนอง หมายถึง การทำนิติกรรม ที่เรานำเอาอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองอยู่ ไปให้กับผู้รับจำนอง เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับจำนอง จะได้ดอกเบี้ยเป็นการตอบแทน ตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งหากเราไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ยื่นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ โดยการบังคับขายอสังหาริมทรัพย์นั้น และได้รับเงินค่าเสียหายตามจำนวนเงินที่รับจำนองไว้

ในการทำนิติกรรมจำนองนั้น เรามักจะได้เห็นประเภทการจดทะเบียนแตกต่างกันอย่าง “จํานอง” และ “ จํานองเป็นประกัน” ชวนให้สงสัยว่าต่างกันอย่างไร ซึ่งจริงๆ แล้วทั้ง 2 ประเภทนั้นมีความหมายแบบเดียวกัน โดยคำว่า “จำนอง” เรามักจะเห็นได้โดยทั่วไป แต่สำหรับ “จํานองเป็นประกัน” มักจะใช้โดยการจำนองกับธนาคารและสหกรณ์หรือส่วนราชการ 

เรามาดูกันว่านิติกรรมที่เกี่ยวกับการ จำนอง ที่เรามักจะพบเจอกันบ่อยๆ นั้น มีกี่ประเภท มีกี่รูปแบบกัน

1. จำนอง

หมายถึง การจดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งแปลงหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งหลัง ไม่ว่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจะมีเจ้าของคนเดียวหรือหลายคนก็ตาม โดยผู้ที่เป็นเจ้าของทุกคนนั้นสามารถจำนองได้พร้อมกัน

2. จำนองเฉพาะส่วน 

หมายถึง การจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของร่วมกันหลายคน แต่มีเจ้าของคนใดคนหนึ่งที่ไม่ใช่เจ้าของส่วนรวมทั้งหมด นำทรัพย์มาจำนองในส่วนเฉพาะที่ของตนเอง ส่วนของเจ้าของคนอื่นไม่ถือว่าทำจำนองด้วย

การจำนองเฉพาะส่วนนั้น ผู้จำนองสามารถจำนองได้โดยไม่จำเป็นต้องให้ผู้ที่เป็นเจ้าของร่วมคนอื่น ยินยอมแต่อย่างใด

3. จำนองเพิ่มหลักทรัพย์

หมายถึง การที่ผู้รับจำนองมองว่าอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาจำนองอยู่นั้น มีมูลค่าไม่เหมาะสมกับยอดเงินที่จำนองอยู่ จึงได้ทำการแจ้งให้ผู้จำนองนำทรัพย์อื่นๆ มาจำนองเพิ่มโดยที่จำนวนเงินที่จำนองและเงื่อนไขข้อตกลงอื่นๆ เป็นไปตามสัญญาเดิม หรือพูดให้เข้าใจกันง่ายๆ ว่า ยอดเงินที่จำนองเท่าเดิม แต่นำทรัพย์มาเป็นหลักประกันเพิ่ม

ทั้งนี้การจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ ผู้จำนองจะเป็นคนเดียวกันกับเจ้าของทรัพย์สินที่จำนองเดิมหรือคนละคนก็ได้ แต่ทางกฎหมายจะมีผลให้เป็นลูกหนี้ร่วมกัน

4. ขึ้นเงินจากจำนอง

หมายถึง การที่เราได้จำนองเอาไว้แล้ว แต่ต้องการเงินเพิ่ม สามารถทำได้หากผู้รับจำนองยินยอมตกลงให้เราเพิ่มวงเงิน โดยมีเงื่อนไขและข้อตกลงตามสัญญาเดิม หรือหากจะมีการคิดดอกเบี้ยในวงเงินที่เพิ่มขึ้นจากสัญญาเดิมก็สามารถทำได้เช่นกัน 

การขึ้นเงินจำนอง จะขอเพิ่มกี่ครั้งก็ได้แล้วแต่ตกลงกัน ซึ่งจะมีการระบุจำนวนครั้งต่อท้ายประเภทกำกับไว้ เช่น “ขึ้นเงินจากจำนองครั้งที่หนึ่ง” เป็นต้น

5. จำนองลำดับที่สอง หรือลำดับที่สาม ฯลฯ

หมายถึง ในระหว่างที่มีการจำนองอยู่แล้วยังไม่ได้ไถ่ถอน เจ้าของทรัพย์ต้องการจดทะเบียนซ้ำ โดยจะจดกับผู้รับจำนองเดิม หรือกับนายทุนท่านอื่นก็ได้ โดยมีขั้นตอนทุกอย่างเหมือนการจำนองในครั้งแรก เพียงแต่จะระบุไว้ว่า ลำดับที่สอง หรือลำดับที่สาม ฯลฯ ต่อท้ายคำว่าจำนองในเอกสารต่างๆ 

การจำนองลำดับที่สอง กรณีเป็นผู้รับจำนองคนเดิมปกติมักจะทำในรูปแบบที่มีหลักประกันหนี้ต่างกัน คือใช้ทรัพย์อื่นๆ เข้ามาช่วยเพิ่มวงเงิน แต่ถ้าไม่ได้มีการเพิ่มทรัพย์อื่นๆ เข้ามา แค่เพิ่มวงเงินเฉยๆ มักจะจดทะเบียนในประเภทขึ้นเงินจากจํานองตามข้อ 4 ที่กล่าวไปข้างบน

การจํานองจะมีกี่ลําดับก็ได้ และถ้ามีการไถ่ถอนจากจํานองจะไถ่ถอนลําดับใดก่อนหรือหลังก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเรียงตามลำดับ

6. ผ่อนเงินต้นจากจำนอง

หมายถึง กรณีที่เราจำนองไว้แล้วผ่านไปสักระยะหนึ่ง ต้องการนำเงินบางส่วนมาชำระหนี้ออกบางส่วน หรือเรียกกันแบบบ้านๆ ว่า “ตัดต้น”  ทำให้จำนวนเงินที่จำนองไว้เป็นประกันลดลง ทำให้ดอกเบี้ยที่ต้องชำระในแต่ละเดือนลดลงตามไปด้วย

การผ่อนเงินต้นจากจำนอง จะทำกี่ครั้งก็ได้โดยจะระบุจำนวนครั้งต่อท้ายประเภท เช่น “ผ่อนเงินต้นจากจำนองครั้งที่หนึ่ง” เป็นต้น

7. ลดเงินจากจำนอง

หมายถึง กรณีที่จํานองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว ต่อมาเราและผู้รับจำนองตกลงลดวงเงินจํานองให้ต่ำลง โดยที่ข้อตกลงอื่นๆ เป็นไปตามเดิม

8. ไถ่ถอนจากจำนอง

หมายถึง การที่เรานำยอดเงินทั้งหมดที่ทำการจำนองไว้มาคืนให้กับผู้รับจำนอง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเรานั้นปลอดภาระจำนอง หรือไม่มีหนี้แล้วนั่นเอง 

9. แบ่งไถ่ถอนจากจำนอง

หมายถึง กรณีที่เรานำทรัพย์มาจำนองไว้ตั้งแต่ 2 แปลงขึ้นไป แล้วต้องการจะไถ่ถอนเพียงแค่แปลงใดแปลงหนึ่งออกมา มิใช่ไถ่ถอนทั้งหมด โดยมีการตกลงกันกับผู้รับจำนองว่าต้องชำระเงินเป็นจำนวนเท่าไหร่ ถึงจะสามารถไถ่ถอนออกมาได้

กรณีนี้ผู้จำนอง และผู้รับจำนอง ต้องมาแสดงตัวจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น จะมอบอำนาจให้มาเพียงฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ได้***

10. ไถ่ถอนจากจำนองบางราย

หมายถึง การที่เราจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ไว้กับผู้รับจำนองหลายราย แต่เราได้ชำระหนี้ให้กับผู้รับจำนองรายใดรายหนึ่งแล้ว จะถือว่าการจำนองในส่วนที่เป็นของผู้รับจำนองนั้นๆ ถูกไถ่ถอนเสร็จสิ้นไป ส่วนผู้รับจำนองรายอื่นยังคงมีอยู่เหมือนเดิม

11. ปลอดจำนอง

หมายถึง กรณีมีการจำนองที่ดินไว้รวมกันตั้งแต่ 2 แปลงขึ้นไปหรือจำนองที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ อันมีผลให้เป็นการจำนองที่ดินรวมหลายแปลง หรือเดิมจำนองที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลงโดยที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการจำนองครอบติดอยู่ทั้งหมด หรือมีการจำนองครอบติดอยู่ตั้งแต่ 2 แปลงขึ้นไป

ต่อมาคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งหรือหลายแปลง (แต่ไม่ทั้งหมด) ที่มีการจำนองครอบติดอยู่ พ้นจากการจำนองโดยไม่ลดจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกัน ส่วนที่ดินแปลงที่เหลือยังคงมีการจำนองครอบติดอยู่ตามเดิมในวงเงินเดิม หรือกรณีที่มีการจำนองที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลงในขณะจดทะเบียนแบ่งแยก คู่กรณีตกลงให้ที่ดินบางแปลงที่แยกออกไปปลอดจำนอง บางแปลงครอบจำนองก็ทำได้เช่นเดียวกัน

12. โอนชำระหนี้จำนอง

หมายถึง หลังจากที่จำนองกันเรียบร้อยแล้ว ต่อมาได้ตกลงกันให้โอน อสังหาริมทรัพย์ ที่จำนองให้แก่ ผู้รับจำนองเพื่อเป็นการชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันนั้น

โดยจะตีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โอนน้อยหรือสูงกว่าจำนวนเงินที่จำนองก็ได้ หากผู้รับจำนองตีราคาทรัพย์ว่าสูงกว่ายอดจำนอง ก็อาจจะชำระเงินส่วนต่างเพิ่มให้กับผู้จำนองที่กำลังจะมีสถานะกลายเป็นผู้โอนแทนได้ แต่ถ้าผู้รับจำนองตีราคาแล้วน้อยกว่าทรัพย์ที่นำมาจำนองไว้ หนี้ส่วนที่เหลือจะเป็นหนี้ที่ไม่มีหลักประกันแทน

การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อชำระหนี้แม้อสังหาริมทรัพย์ที่โอนจะมิได้จำนองเพื่อเป็นประกันไว้ก็ตาม ก็สามารถทำได้เช่นกันโดยจดทะเบียนในประเภท “ชำระหนี้” ส่วนการดำเนินการก็ปฏิบัติเหมือนกันกับการจดทะเบียนโอนชำระหนี้จำนอง ต่างกันก็ตรงชื่อของประเภทการจดทะเบียนเท่านั้น

13. หลุดเป็นสิทธิจากจำนอง

หมายถึง กรณีที่จำนองกันไว้แล้ว ต่อมาผู้จำนองไม่ชำระหนี้ตามที่ตกลงกันในสัญญาจำนอง ผู้รับจํานองจึงฟ้องศาลบังคับจํานองและเรียกเอาทรัพยที่จํานองหลุดเป็นของตน โดยต้องพิสูจน์ต่อศาลตามเงื่อนไขที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๗๒๙ บัญญัติไว้ จนศาลได้มีคําสั่งหรือคําพิพากษาให้ทรัพย์ที่จํานองหลุดเป็นสิทธิ์แก่ผู้รับจํานอง 

ดังนั้น การจดทะเบียนหลุดเป็นสิทธิที่มาจากการจํานอง จะต้องมีคําสั่งหรือคําพิพากษาของศาลมาแสดง แต่ไม่ใช่คําพิพากษาตามยอม ที่คู่ความตกลงกันเองว่าให้เอาทรัพยที่จํานองหลุดเป็นสิทธิโดยไม่ได้พิสูจน์ต่อศาลตามเงื่อนไขที่กฎหมายกําหนด

14. ระงับจำนอง

หมายถึง การที่จำนองไว้ แล้วต่อมาผู้รับจำนองตกลงปลดจำนองให้พ้นจากการจำนอง ทําให้การจํานองระงับสิ้นไปทั้งหมด โดยยังไม่มีการชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกัน หนี้ที่เคยจํานองไว้ก็ยังคงอยู่ แต่จะมีลักษณะเป็นหนี้ธรรมดาที่ไม่มีหลักประกัน

15. ระงับจํานอง (ศาลขายบังคับจํานอง) 

หมายถึง การที่จำนองไว้แล้วต่อมาผู้รับจำนองฟ้องบังคับจำนองหรือถอนจำนอง จนศาลได้สั่งให้ขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลเรียบร้อยแล้ว อันเนื่องมาแต่การบังคับจำนองหรือถอนจำนอง การจำนองย่อมระงับสิ้นไปตามมาตรา 744 (5) แห่ง ป.พ.พ.

16. ระงับจํานอง (หนี้เกลื่อนกลืนกัน) 

หมายถึง การจำนองไว้แล้วต่อมาอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองได้ตกมาเป็นของผู้รับจำนอง สิทธิ์และความรับผิดในการจำนองจึงตกมาแก่บุคคลเดียวกัน การจำนองย่อมระงับสิ้นไปด้วย หนี้เกลื่อนกลืนกันตามาตรา 353 แห่ง ป.พ.พ.

เนื่องจากการที่หนี้ระงับด้วยการเกลื่อนกลืนกันเช่นนี้เป็นเรื่องสิทธิและความรับผิดในหนี้ตกอยู่แก่บุคคลเดียวกัน ดังนั้น ในการจดทะเบียนประเภทนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องจดทะเบียนโอน เช่น ขาย ฯลฯ เพื่อให้ปรากฏชื่อผู้รับจำนองเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เสียก่อน และเมื่อปรากฏว่าผู้รับจำนอง กับเจ้าของเป็นบุคคลคนเดียวกันแล้ว จึงจดทะเบียนระงับจำนอง (หนี้เกลื่อนกลืนกัน) ได้

เป็นอย่างไรกันบ้างครับ พอจะเห็นภาพกันมากขึ้นหรือไม่ว่า จำนองมีกี่ประเภท แต่ละประเภทแตกต่างกันอย่าง นี่แค่นำหัวข้อที่สำคัญๆ และพบเห็นได้บ่อย มาให้ดูกันเพียงเท่านั้น ยังชวนให้สับสนและหัวหมุนขนาดนี้  อย่างไรแล้ว หากมีข้อสงสัยอะไรอยากสอบถามเพิ่มเติม หรือมีทรัพย์ที่ต้องการจำนอง หรือ ขายฝาก ก็สามารถฝากทรัพย์ให้เราประเมินและอนุมัติวงเงินให้ได้เลยครับ Property For Cash (เงินด่วนอสังหาฯ) เรายินดีต้อนรับ และพร้อมให้คำตอบทุกท่านๆ เสมอจ้า ^-^

——————————————————–

สนใจจำนอง-ขายฝาก ติดต่อเราได้ทาง 

Line: @PropertyForCash
โทร : 083-067-7196

หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://propertyforcash.co/ขายฝาก-จำนอง/

นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property for Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%

อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://propertyforcash.co/articles/

หรือ https://web.facebook.com/propertyforcashofficial/