หลายๆ คนที่ต้องการ จำนองที่ดิน จำนองบ้าน หรือนำอสังหาทรัพย์ที่มีมาจำนอง-ขายฝาก อาจจะเคยสงสัยว่า
ทำไมเวลานำทรัพย์สินต่างๆ มาจำนอง-ขายฝากทีไร ไม่เห็นมีนายทุนเจ้าไหนอนุมัติเงินให้สักที
ทั้งๆ ที่เราเองก็มั่นใจว่าวงเงินที่เราขอนั้นไม่ได้สูงกว่าราคาซื้อขายในท้องตลาดเลย แถมเราก็ยืนยันชัดเจนว่าไม่มีทางปล่อยให้ทรัพย์หลุดอย่างแน่นอน
แล้วทำไมกันนะ นายทุนถึงยังมองว่าทรัพย์ของเรา เป็นทรัพย์ที่ไม่ควรรับจำนอง รับขายฝาก ด้วยเหตุผลที่ว่าเสี่ยงเกินไป..

เกณฑ์ในการอนุมัติทรัพย์

โดยทั่วไปแล้ว นายทุนแต่ละท่านก็จะมีเกณฑ์ มีเงื่อนไขในการคัดกรองทรัพย์ที่นำมาจำนองหรือขายฝากแตกต่างกันไป
แล้วแต่มุมมอง แล้วแต่ดุลยพินิจของนายทุนแต่ละท่าน แต่ก็มี “จุดร่วม” ที่คล้ายกันอยู่ไม่มากก็น้อย

1.การประเมินวงเงิน

ตามปกติแล้ว นายทุนจะมีวิธีการป้องกันความเสี่ยงในการรับจำนอง โดยจะประเมินวงเงินด้วยการให้วงเงินที่ 30%
ของราคาซื้อขาย หรือราคาตลาด ยกตัวอย่างเช่น ถ้าทรัพย์ของเรา ปกติมีการซื้อขายกันอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาท
หากเราต้องการที่จะนำทรัพย์นี้มาจำนอง เราก็จะมีโอกาสได้รับวงเงินสูงสุดอยู่ที่ราวๆ 2,000,000 x 30% = 600,000 บาท
ซึ่งหมายความว่า หากเราต้องการเงินจำนองที่มากกว่า 600,000 บาทขึ้นไป นายทุนส่วนใหญ่ก็มักจะปฏิเสธอนุมัติวงเงินให้

ส่วนการทำขายฝากนั้น จะเป็นธุรกรรมที่นายทุนให้วงเงินสูงกว่าการจำนอง โดยจะให้วงเงินอยู่ที่ไม่เกิน 50% ของราคาตลาด

เรื่องนี้เป็นสาเหตุหลักๆ สาเหตุหนึ่งเลยก็ว่าได้ ที่ทำให้การพิจารณาขอจำนองนั้นไม่ผ่าน
เพราะว่าเจ้าของทรัพย์มักจะขอจำนองด้วยวงเงินที่สูงกว่าราคาที่นายทุนประเมินไว้

ทั้งนี้ ยังมีนายทุนบางท่านที่มีเกณฑ์การรับแตกต่างจากนายทุนท่านอื่น อาจมีนายทุนที่เพดานวงเงินสูงกว่านายทุนทั่วไป
ให้วงเงินจำนองได้สูงสุดที่ไม่เกิน 50% และวงเงินขายฝากอยู่ที่ไม่เกิน 70% แทน เพราะประเมินมูลค่าทรัพย์
และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้แล้ว นายทุนเห็นว่าเป็นทรัพย์ที่พร้อมรับความเสี่ยงนั้นได้

2. ทำเลที่ตั้งทรัพย์

พูดถึงเรื่องวงเงินในการรับจำนอง-ขายฝากไปแล้ว หลายๆ ท่านอาจจะสงสัยว่า
ทรัพย์ของเรากับวงเงินที่ขอไปนั้น มันก็ไม่ได้สูงเกินกว่าเกณฑ์การประเมินของนายทุน
แล้วทำไมถึงยังไม่มีใครรับทรัพย์ของเราอีกล่ะ ?

อีกหนึ่งความเสี่ยงที่ทุนไม่อยากรับ และไม่อยากที่จะได้เลยคือ “ทรัพย์ติดมือ”
หมายถึงการที่เจ้าของทรัพย์ ไม่มาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญากันเอาไว้

ทำให้นายทุนต้องนำทรัพย์นั้นๆ มาบังคับขายตามหมายศาล (สำหรับเคสรับจำนอง)
หรือในกรณีที่ทรัพย์หลุดติดมือมา ก็ต้องเสียเวลานำทรัพย์ไปเร่ขาย
เพื่อให้ได้เงินต้นที่ลงทุนไปกลับมาแม้ว่าจะไม่มีนายทุนท่านไหนอยากปล่อยให้ทรัพย์ติดมือก็ตาม
แต่ก่อนที่จะลงทุนสิ่งใดมันก็จำเป็นที่จะต้องประเมินความเสี่ยง และหาทางหนีทีไล่เอาไว้ล่วงหน้า เพื่อเตรียมรับมือกับสิ่งที่จะเกิดขึ้น

แล้วที่ตั้งทรัพย์มันเกี่ยวกับเรื่องนี้อย่างไรล่ะ ? ทรัพย์ที่ดี คือทรัพย์ที่ซื้อง่ายขายคล่อง..
ในบางพื้นที่นั้น ทรัพย์ที่เจ้าของนำมาจำนอง-ขายฝาก มีราคาที่อยู่ในเกณฑ์ที่นายทุนสามารถอนุมัติรับได้ตามเกณฑ์
แต่ที่ตรงนั้นเป็นที่ที่มีอัตราก็ซื้อขายต่ำ แถมยังไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่กำลังพัฒนา ทำให้นายทุนมีความกังวลว่าหากทรัพย์ติดมือขึ้นมา
จะต้องมีความยุ่งยาก ความวุ่นวายในการขายทรัพย์นี้และใช้เวลาไปไม่น้อยทีเดียว

3. ต้องมีทางเข้า-ออกของทรัพย์ ที่เป็นทางสาธารณประโยชน์

หลายๆ คนคงเคยได้ยินคำว่า “ที่ดินตาบอด” กันมาไม่มากก็น้อย เป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกที่เป็นทางสาธารณประโยชน์
ทำให้อาจจะต้องเจอปัญหากับเจ้าของที่ดินที่เราต้องใช้ผ่านเป็นทางเข้าออกที่ดิน ยามที่ทรัพย์นั้นหลุดติดมือทุนมา
และมูลค่าของตัวทรัพย์นั้นๆ ก็จะถูกประเมินไว้ต่ำกว่าราคาที่มันควรจะเป็นทั้งนี้บางท่านอาจจะมีข้อโต้แย้งในใจว่า

ที่ดินแปลงที่เราจำเป็นจะต้องผ่านทางเพื่อเข้าถึงถนนหลักเนี่ย ก็เป็นของญาติๆ ของพี่ๆ น้องๆ กันทั้งนั้น
นั่นที่ก็ที่ดินน้า โน่นก็ที่ของคุณลุงซื้อไว้ปลูกบ้าน กรณีแบบนี้นายทุนพอที่จะพิจารณาให้ได้หรือไม่..?

คำตอบคือ “ไม่” เพราะเมื่อใดก็ตาม ที่ชื่อหลังโฉนดของแปลงที่เราจำเป็นต้องใช้ทางเข้าออกนั้น
ไม่ได้เป็นชื่อของเจ้าของทรัพย์เอง และไม่มีการจดภาระจำยอมให้ใช้ทางได้ ทางทฤษฎีแล้วหมายความว่า
ที่ตรงนั้นเป็นที่ตาบอดไม่เว้นแม้แต่กรณีเดียว แม้ว่าชื่อหลังโฉนดจะเป็นญาติสนิท มิตรสหายที่ไหน
หรือคุณพ่อคุณแม่ก็ตาม ทุกคนล้วนแต่เป็น “คนอื่น” โดยทั้งสิ้น

4. โฉนดปลอดภาระ

มีหลายเคสที่เราสามารถเห็นได้บ่อยๆ ในวงการจำนอง-ขายฝาก ที่มีเจ้าของทรัพย์ติดต่อมาว่า
“ต้องการเปลี่ยนทุน” เพราะว่าใกล้ครบกำหนดไถ่ถอนแล้ว หรือบางที่เจ้าของทรัพย์เองก็ต้องการเพิ่มวงเงิน
ซึ่งก็จะมีคำถามต่างๆ มากมาย ว่าเหตุใดทำไมถึงไม่ขอเพิ่มวงเงินกับนายทุนเจ้าเก่า หรือขอยืดระยะเวลาไถ่ถอนออกไป
เนื่องจากการเปลี่ยนทุนนั้น มันมีค่าใช้จ่ายที่สูงเกินไปหากไม่ได้มีความจำเป็นจริงๆ แล้วจะไม่แนะนำให้ทำกัน
เพราะนอกจากเจ้าของทรัพย์จะต้องเสียค่าโอน ค่าธรรมเนียมในการไถ่ถอนจากที่เก่าแล้ว
ยังจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจำนอง หรือขายฝากใหม่ทั้งหมดตั้งแต่ต้น เป็นการ “เพิ่มหนี้” โดยใช่เหตุ

นอกจากนี้ยังมีเรื่องที่นายทุนต้องระวังเป็นพิเศษ ว่าสาเหตุที่ไม่ขอเพิ่มวงเงินหรือยืดระยะเวลาไถ่ถอนกับนายทุนท่านเดิมนั้น
เป็นเพราะวินัยการเงินไม่ดี ไม่ส่งดอกเบี้ยหรือไม่ ? หากรับเคสมาแล้ว มีความเสี่ยงมากน้อยแค่ไหน จะได้ไม่ต้องมาปวดหัวกันในภายหลัง

เท่านั้นยังไม่พอ สำหรับนายทุนแล้ว อีกเหตุผลหนึ่งที่ไม่ค่อยอยากรับเคสเปลี่ยนมือ คือ
ยังมีข้อควรระวังจากนายทุนเก่าอีกอย่างคือ “หวังยึดทรัพย์” มีนายทุนจำนวนไม่น้อยที่ลงทุนจำนอง-ขายฝาก
เพราะหวังที่จะครอบครองทรัพย์นั้นๆ ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าในตลาดมาก ตัวเจ้าของเองก็ไม่ได้ไม่มีวินัยทางการเงินใดๆ
เพียงแต่ยังไม่สามารถหาเงินก้อนมาไถ่ถอนกลับไปได้ดังนั้น เมื่อมีนายทุนท่านใหม่ที่พร้อมจะเข้าไปเปลี่ยนมือให้เจ้าของทรัพย์เข้ามา
นายทุนท่านเก่าก็จะทำทีเป็นเปลี่ยนใจ ยอมให้ต่อสัญญาใหม่ได้ ทำให้เจ้าของทรัพย์เลือกที่จะต่อสัญญากับนายทุนท่านเดิม
เพราะเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่น้อยกว่า และเราก็กลายเป็นอากาศธาตุนั่งเหงาอยู่ที่กรมที่ดิน เสียทั้งใจ และเสียดายเวลา..

นอกจากตัวทรัพย์ที่ทุนจะต้องรับมาเป็นหลักประกันแล้ว ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้จำนอง ผู้ขายฝากก็สำคัญมากเช่นกัน

แม้ว่าการรับจำนอง-ขายฝาก จะไม่ได้มีการขอเอกสารทางการเงินต่างๆ ไม่ได้มีการเช็คเครดิตบูโร แต่นายทุนเองก็จำเป็นต้องรู้ว่า
ผู้ที่จะนำเงินของเขาไปใช้นั้น ประกอบอาชีพอะไร มีความสามารถในการชำระหนี้ตามที่ลงบันทึกในสัญญากันไว้ที่กรมที่ดินหรือไม่

เปรียบเทียบให้เห็นภาพง่ายๆ เหมือนเวลาเราให้เพื่อนยืมเงิน ต่อให้เพื่อนสนิทแค่ไหน
เราก็อยากที่จะรู้กำหนดระยะเวลาในการคืนเงิน ที่มาของเงินที่จะนำมาคืนนั้น เพื่อนเราหามาจากไหน ได้ตรงตามเวลาตอนที่บอกขอยืมเราหรือไม่

เพราะฉะนั้น ยิ่งเป็นการทำธุรกรรมที่วงเงินสูงเป็นหลักล้าน ยิ่งต้องมีความระมัดระวังในการตัดสินใจรับจำนอง-ขายฝาก
ว่าการลงทุนในครั้งนี้ จะไม่มีเรื่องให้ปวดหัวกันในภายหลังนั่นเอง

สรุป.. ทรัพย์ประเภทที่อยู่ในเกณฑ์ที่นายทุนจะอนุมัติให้ผ่านได้แบบง่ายๆ ไม่ต้องใช้เวลาตรวจสอบอะไรให้มากมาย
มักจะเป็นทรัพย์ที่โฉนดปลอดภาระ มีทางเข้าออกสาธารณะ ยิ่งติดถนนใหญ่ได้ยิ่งดี จะอนุมัติได้ง่ายและไวขึ้น

วงเงินที่ต้องการจำนอง-ขายฝาก อยู่ในช่วงเกณฑ์ที่เหมาะสม
เมื่อเทียบกับราคาตลาด ต้องอยู่ในช่วงไม่เกิน 30% สำหรับการจำนอง และ 50% สำหรับการขายฝาก

เพียงเท่านี้นายทุนก็พร้อมที่จะอนุมัติวงเงินให้ผู้ที่นำทรัพย์มาจำนอง-ขายฝากได้รวดเร็วทันที

——————————————————–

สนใจขายฝาก – จำนองที่ดิน บ้าน คอนโด อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ
ติดต่อเราได้ทาง

Line: @PropertyForCash
โทร : 083-067-7196

หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://propertyforcash.co/ขายฝาก-จำนอง/

——————————————————–

อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://propertyforcash.co/articles/

หรือ https://web.facebook.com/propertyforcashofficial/